10 Razones Para Contratar a Un(a) Asesor(a) Inmobiliario

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Con tanta información disponible en Internet, los clientes a veces me preguntan: ¿Porque debo contratar a un(a)  Asesor(a) Inmobiliario? Ellos piensan que pueden comprar o vender su propiedad a través de Internet o cualquier otra forma o canal de mercadeo y promoción sin la representación de un(a) Asesor(a) Inmobiliario. A veces si es posible pero la mayoría de las veces no es tan fácil, así que si usted piensa de ésta manera, aquí le doy 10 razones que debe considerar para contratar  los servicios de un(a) Asesor(a) Inmobiliario.

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     1. EXPERIENCIA Y CONOCIMIENTO

Usted no tiene que saber todo acerca de vender o comprar inmuebles si contrata a un(a) Asesor(a) Inmobiliario,  quien sí conoce todo lo referente al proceso de compra-venta. Henry Ford dijo: ¨Cuando contratas personas que son más inteligentes que tu, probarás que eres más inteligente que ellos.¨ El truco está en contratar  a la persona correcta, contratar a un(a) experto (a) en Bienes Raíces. Por lo general, todos van cobrar mas o menos lo mismo por sus servicios. ¿Porque no contratar a una persona con mayor experiencia y conocimiento del mercado inmobiliario que Ud.?  Todos deseamos tener mas tiempo libre para disfrutar de nuestra familia, con nuestros amigos y contratar un profesional nos regala este precioso tiempo.

     2. SU ASESOR(A)  ES UNA BARRERA PROTECTORA

Si usted es un vendedor, su asesor(a) inmobiliario protege su propiedad de visitantes curiosos o turistas inmobiliarios. Va a filtrar todas las llamadas e identificar quien es realmente un prospecto comprador y tratar de inducir que esos compradores serios presenten la oferta.  Si usted es un comprador de nuevos proyectos,  o desea comprar un inmueble residencial o es inversionista, su asesor (a) inmobiliario va a representar y defender sus intereses ante los constructores y ante los otros asesores.

     3. CONOCIMIENTO DE LA COMUNIDAD

Su Asesor(a) posee conocimiento detallado de la comunidad y conoce donde buscar la información relacionada con la industria inmobiliaria en el área. Puede identificar los inmuebles comparables en venta o alquiler, datos demográficos, información sobre colegios, parques, iglesias, gimnasios, donde comprar, donde cenar etc. y suministrarle toda esta información a usted.

     4. GUÍA PARA DETERMINAR EL PRECIO

Contrario a lo que muchas personas creen, su asesor(a) inmobiliario NO fija el precio de una propiedad ni para el vendedor ni para el comprador. Sin embargo, ayuda al cliente a determinar el precio correcto, ideando una estrategia de negociación, basado en la ley de la oferta y la demanda, en las condiciones del mercado  y en las condiciones de la negociación.

     5. INFORMACIÓN SOBRE LAS CONDICIONES DEL MERCADO

Su Asesor(a) Inmobiliario le informará las condiciones del mercado, lo cual va a determinar el proceso de compra-venta y muchos factores van a determinar como proceder. Datos como el precio promedio del metro cuadrado de inmuebles similares en la zona, precio average de venta, entre otros, son factores que tendrán una gran influencia en lo que en última instancia usted decida hacer. En mi caso particular, ademas de proveer la información antes mencionada, presento una Valoración Comercial (AMC) y un análisis FODA de la propiedad.

     6. NETWORKING PROFESIONAL

Su Asesor(a) Inmobiliario interactúa con otros profesionales, muchos de ellos  proveen servicios que usted puede necesitar, le puede recomendar a ciertos profesionales o compañías porque sabe que proveedores gozan de buena reputación por ser eficientes, competentes y con precios competitivos. Su  Asesor(a) puede darle una lista de referencias de aquellos profesionales con los cuales ha trabajado y proveerle información que lo ayude a hacer una buena selección.

     7. CONFIDENCIALIDAD Y HABILIDADES PARA NEGOCIAR

Su Asesor(a) Inmobiliario negocia mejor que los vendedores y compradores porque no está involucrado emocionalmente en la transacción al mismo grado que el vendedor y el comprador, además porque está entrenado y poseen estas habilidades. Es parte de la descripción de su trabajo. El buen Asesor(a) no es un mensajero, entrega la oferta de los compradores a los vendedores y viceversa, es un(a) profesional que está capacitado para presentar los casos de sus clientes de la mejor manera y se compromete a mantener información confidencial del cliente resguardada de los intereses de la competencia.

     8. MANEJO DE TODA LA DOCUMENTACIÓN

Su Asesor(a) está capacitado para hacer un análisis legal, es decir, informarle toda la documentación que se requiere para vender, para comprar o para alquilar. Desde quienes son los vendedores y los compradores, si es persona natural o jurídica, edades, estado civil, tipo de inmueble, etc. hasta la documentación inherente al inmueble: documento de propiedad, solvencias, entre otros. Un pequeño error u omisión puede costarle mucho dinero y hasta la perdida de la negociación.

     9. ACOMPAÑAR AL CLIENTE DESDE PRINCIPIO A FIN EN TODO EL PROCESO Y RESPONDER TODAS LAS PREGUNTAS ANTES Y DESPUES DEL CIERRE

Aun las transacciones mas  suaves, que se ejecutan sin muchas complicaciones se pueden volver en su contra. Su  Asesor(a) no solo lo debe guiar sino también acompañar en todo el proceso de compra-venta o el proceso de alquiler, responder todas sus preguntas e inquietudes antes, durante y después del cierre. Le dejara saber si tiene que registrar su nueva propiedad ante algún organismo, pago de impuestos por inmuebles, transferencia de los servicios, etc., y le responderá cualquier otra pregunta que pueda surgir después de la emoción del cierre. Los profesionales  están allí siempre listos para asistirlo y no lo dejaran solo después de cerrado el negocio.

     10. CULTIVAR BUENAS RELACIONES PARA NEGOCIOS FUTUROS

La base del éxito de la carrera de un(a) Asesor(a) Inmobiliario son los referidos. Pocos agentes sobrevivirían si dependieran solamente de los nuevos negocios. Es un incentivo para los Asesores hacer felices a sus clientes y mantenerlos satisfechos, significa que si un(a) Asesor(a) se mantiene en el mercado inmobiliario estará allí para cuando usted lo necesite otra vez. Muchos enviaran correos y boletines sobre el mercado inmobiliario o sobre la comunidad para mantenerlo informado y para estar en contacto

Sobre de las autoras de este artículo: la información de Bienes Raíces arriba mencionada, es proveída por Iyanú Quiroga y Marisela Quiroga, de quienes pueden conocer un poco mas en Quienes somos, conocer acerca de los Servicios que prestan o pueden consultar a través de sus correos: lamilladeoroccs@gmail.com,lamilladeorocaracas@gmail.com, info@lamilladeororealty.com, o a través de las redes sociales.

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Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial

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En la Gaceta Oficial Nro. 40.418, de fecha viernes 23 de Mayo de 2014, se publicó el nuevo decreto con rango, valor y fuerza de ley de regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial.

A continuación vamos a analizar la ley, para darle a nuestros lectores una idea de como se va  ejecutar  a partir de su publicación.

Inmuebles destinados a uso comercial

  • Depende del uso del inmueble, no en base al tipo de inmueble
  • No aplica a consultorios, laboratorios o quirófanos o educacional, galpón o estacionamiento
  • Están incluidos los quioscos, stands y establecimientos similares

Ente Regulador

El ministerio con competencia en materia de Comercio con asistencia de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDEE). El ministerio podrá dictar regulaciones especiales para ciertas categorías de inmuebles, arrendatarios, arrendadores.

Obligaciones de las partes

El Arrendador

  • Uso y goce pacífico
  • Cubre los gastos de reparación mayor
  • Entregarlo solvente, en buen estado
  • Tiene obligación de hacer contrato escrito y autenticado

El Arrendatario

  • Pagar el canon de arrendamiento según lo pautado
  • No está obligado a pagar primas por cesión, traspaso, arriendo, por venta de punto comercial o condición de compra de mobiliario.
  • No puede modificar el uso al cual le fue alquilado
  • No puede estar limitado a vender productos o prestar servicios limitados o marcas comerciales.
  • No se puede obligar a contratar servicios para mantenimiento, salvo lo determine el CPAC.

Garantías

  • Depósito en efectivo máximo 3 meses / fianza ( no puede coexistir)
  • El depósito deberá acreditarse en cuenta bancaria exclusiva a ese fin, a nombre del arrendador. Los intereses son del arrendatario
  • La fianza de fiel cumplimiento no puede exceder del equivalente de 3 meses por institución reconocida.

Reintegro de garantías más intereses fianza de fiel cumplimiento

Dentro de los 15 días continuos siguientes al término de la relación arrendaticia, o del día del cumplimiento de la última de las obligaciones pendientes.

Incumplimiento de devolución de garantía

Por el Arrendador

  • Se generaran los intereses a la tasa activa más alta del sector bancario
  • Si no consignó el depósito en una cuenta, pagará los intereses a tasa activa.
  • En caso de discordia SUNDEE decidirá a solicitud de la parte interesada.
  • Si se negare a reintegrar sin justificación el Arrendatario podrá acudir a tribunaales

Por el Arrendatario

  • Los intereses y Garantía son del Arrendador, el cual puede solicitar al SUNDEE autorice su retención o acudir a la vía judicial o ejecutar la fianza.
  • Por día de retraso en la entrega el arrendador podrá imputar el equivalente al día + 50% de dicho monto y podrá ser imputada de la garantía.

De los contratos/condiciones

  • Especificaciones físicas
  • Duración mínima 1 año, excepto cuando la actividad a desarrollar sea de temporadas específicas
  • No se puede ajustar canon sino después del año ni la modalidad de calculo.
  • Debe señalar expresamente su apego al Decreto Ley

De los contratos/condiciones

  • El Arrendatario tiene derecho de preferencia para arrendarlo nuevamente en el mismo rubro comercial, siempre y cuando este solvente en el canon, condominio y demás obligaciones del contrato

Prórroga legal con contratos de 6 meses en adelante

Duración de la relación arrendaticia                      Prórroga Máxima

Hasta 1 año                                                                   6 meses

Mas de 1 año y menos de 5 años                                 1 año

Mas de 5 años y menos de 10 años                             2 años

Mas de 10 años                                                             3 años

Canones/Pagos/Fijación

  • Se efectuará en cuenta bancaria a nombre del arrendador y los datos deben estar contenidos en el contrato
  • 15 días para notificar cambio
  • El arrendatario puede depositar en la cuenta abierta por el organismo competente (ministerio de comercio). El arrendador tiene hasta 2 años para solicitar su retiro
  • El arrendador debe entregar Factura Fiscal
  • El valor del Inmueble (VI) se determina mediante avalúo según el método de reposición SUNDEE supervisará y acordará metodología de avalúo a aplicar

Tipos de métodos de canon

Canon de Arrendamiento Fijo (CAF)

CAF= (VI/12 meses/Mt2A) x Mt2 x %RA

RA=12% para el 1er año. Cuando se trate de CC y/o locales nuevos el %RA podrá ser como máximo 20% solo el 1er año

Canon de Arrendamiento Variable (CAV)

Se establece como referencia el monto bruto de ventas (MBV) expresadas en el libro de IVA del mes inmediatamente anterior.

El % será entre 1% al 8% y para entretenimiento entre 8% a 15%

Canon de Arrendamiento Mixto

Se establece porción fija + % de ventas

  • La porción fija será hasta el 50% de lo que correspondería si fuere CAF
  • El % de ventas no será superior al 8%
  • Cuando el % de ventas supere el doble del CAF, el canon será solo el % de la venta sin CAF y deberá constar así en el contrato

Revisión de los canones de arrendamiento

  • Cuando haya transcurrido mas de 1 año y se determinará el tope máximo por el % anual bienes y servicios diversos por el BCV
  • Cuando el arrendador haya realizado mejoras que excedan el 40% del valor del inmueble (VI)

Régimen de condominio

  • La administración del Condominio será coordinada por un Comité Paritario de Administración del Condominio (CPAC) integrado paritariamente por Propietarios y Arrendatarios
  • Podrá establecer normas y reglamentos así como sanciones por incumplimiento de contrato

Preferencia de oferta en caso de venta

  • El arrendamiento deber tener mas de 2 años, se encuentre solvente
  • El Propietario debe notificar por Notaría expresando precio justo, condiciones de venta, plazo de la oferta no menor de 3 meses, dirección, documento de propiedad, documento de condominio y certificación de gravámenes.
  • El arrendatario tiene 15 días para dar respuesta por Notaría y en caso omiso queda liberado el arrendador y venderá a terceros
  • En caso de incumplimiento opera retracto legal arrendaticio (tiene 6 meses)

Causales de desalojo

  • El arrendatario deje de pagar 2 meses de canones, condominio
  • Cambio de uso, o que sea deshonestos
  • Por deterioro mayor al uso normal o reformas no autorizadas
  • Cambio de uso contrario a ordenanzas, contrato, condominio
  • Por demolición, reparación mayor
  • Cesión, subarrendamiento prohibido
  • Por vencimiento

Multas

500 UT

  • No entregue factura
  • Cobre por mostrar inmueble en oferta
  • Oferta de inmueble en mal estado
  • Avisos discriminatorios, rentas falsas

1500 UT

  • Perturbe el uso y goce
  • No cubra las reparaciones mayores
  • Cobre por traspaso, cesión, primas
  • Cambio de uso
  • Garantías diferentes a mayor
  • Tenga menos de 1 año
  • No cumpla prorroga legal
  • No cumpla preferencia ofertiva
  • Cánones diferentes, cobro de activos intangible, ajuste de cánones durante vigencia, penalidades, regalías o comisiones  parafiscales, arbitraje privado

2500 UT

  • Cualquiera de las partes entreguen en malas condiciones y con deudas en servicios
  • No tengan contrato escrito y autenticado
  • Cánones calculados en forma diferente a la Ley
  • Otros avalúos metodología de cálculo diferente
  • Revisión de cánones con metodología diferente
  • Otros cobros diferentes a cánones
  • No se cuente con CPAC
  • Se cobre cuota de condominio diferente a la alícuota
  • Gastos de administración de condominio supere 10% de gastos comunes
  • Subarrendamiento prohibido
  • Cánones moneda extranjera
  • Cobro de multas
  • Resolución unilateral
  • Medidas cautelares de secuestro sin haber agotado vía administrativa
  • Administración de contratos por empresas extranjeras

Marco de Adecuación

La Ley establece un plazo de 6 meses para que los contratos de arrendamiento vigentes se adapten a la Ley

Sobre de las autoras de este artículo: la información de Bienes Raíces arriba mencionada, es proveída por Iyanú Quiroga y Marisela Quiroga, de quienes pueden conocer un poco mas en Quienes somos, conocer acerca de los Servicios que prestan o pueden consultar a través de sus correos: lamilladeoroccs@gmail.com,lamilladeorocaracas@gmail.com, info@lamilladeororealty.com, o a través de las redes sociales.

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Exitos!!