TIPS PARA PRESENTAR UNA OFERTA EXITOSA

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En un post anterior hablamos de cuales son las preguntas a realizar cuando tenemos en mente presentar una oferta por una casa que deseamos comprar. Ya sabemos que en el mercado inmobiliario existen muchos factores o variables que pueden determinar el éxito o fracaso de una negociación de compra venta de un inmueble. Esas son  amenazas que no podemos controlar, pero si podemos controlar la forma y las condiciones que presentamos en una oferta para que sea exitosa y te permita comprar esa casa con la que has estado soñando.

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Mantener una Actitud Positiva

¿Qué puedes hacer para que tu oferta tenga éxito? Como saber que estás presentando una buena oferta y que la van a considerar?

Tips para hacer que una oferta de compra de casa sea exitosa

¿Cómo saber que estoy haciendo una buena oferta y que la van a considerar los compradores? Esa pregunta se la hacen muchísimos compradores, que temen que les pase lo que a otros: luego de mucho buscar y encontrar la propiedad que buscaban, la pierden porque su oferta no es aceptada y algunos ni se enteran por qué. Aunque lo ideal es que se comuniquen contigo y te digan por qué no la aceptaron, eso no pasa frecuentemente.

Respuesta:

Aunque no hay una fórmula mágica para asegurarte que aceptarán tu oferta, hay unos elementos claves que debes incluir en ella, y que darán muestra a los vendedores de que tú como comprador estás seriamente interesado. Estos son:

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Precio de Casas en Venta

  1. Precio
  • Atrás quedó el tiempo de ofrecer precios muy por debajo del que están pidiendo por la propiedad y que te lo acepten. Aunque eso depende del mercado donde esté la propiedad, por ejemplo actualmente en Venezuela, han bajado los precios de las casas y apartamentos debido al alto inventario pero no es menos cierto que existen muchos propietarios que no están dispuestos a ceder mucho en cuanto al precio.  Hay quienes bajan considerablemente el precio debido a alguna urgencia, como por ejemplo se van a vivir fuera del país o la pareja se está divorciando, o ya no pueden mantener la propiedad. Sin embargo hay propietarios que dicen “no voy a regalar mi inmueble, esperaré una mejor oferta”. Por eso decimos que aceptar o no un precio muy bajo va a depender de la necesidad de los propietarios. .
  • Si la propiedad te interesa, asegúrate de ofrecer un precio justo acorde con el mercado. Tu agente de bienes raíces te puede orientar y un tasador experto te dará información real sobre el valor de la propiedad que deseas.
  • Antes de ofrecer una cantidad, pregunta si los vendedores están dispuestos a negociar y a aceptar ofertas. Algunos te dicen que sometas de primera intención el precio más alto que estás dispuesto a pagar. Ya eso te da una idea de por dónde van.
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Evidencia de fondos para comprar casa

      2. Evidencia de fondos o calificación

  • Para someter la oferta te pedirán evidencia de qué tipo de compra harás, si de contado (cash) o financiada.
  • Si financiarás la compra, debes presentar evidencia oficial de que calificas para un préstamo. Debes someter una pre calificación de una entidad bancaria formal, con datos del banco que avalen que estás listo para la compra por la cantidad que estás ofreciendo.
  • Aunque estés comprando con préstamo podrían pedirte evidencia de fondos, inclúyela. A los vendedores les gusta saber que estás preparado para asumir los gastos relacionados con tu compra.
  • Los compradores de contado (cash) deberán presentar confirmación de que tienen los fondos suficientes. Una carta oficial del banco será suficiente.
  • El financiamiento o la evidencia de que tienes el dinero para comprar de contado (cash) es uno de los aspectos más decisivos para aceptar tu oferta. Cualquier documento de esos que falte o si el propietario tiene dudas, es razón suficiente para que no tomen en cuenta tu oferta.
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Documentos firmados y completos

     3. Documentos completos

  • Si estás comprando con un agente, este te guiará sobre el proceso y te indicará los documentos a someter.
  • Asegúrate que todos están firmados y que incluyen toda la información que te solicitan.
  • Si estás comprando sin agente, directo con el dueño, aclara las dudas antes de firmar para que cuando sometas los documentos que te solicita, estén completos.
  • Un documento incompleto es sinónimo de pérdida de tiempo. En muchas ocasiones eso te hace la diferencia entre obtener o no la casa que quieres.
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Hacer peticiones razonables

     4. Evidencia de tu buena fe

  • Es lógico que quieras hacer valer tu derecho como comprador a obtener el mejor valor por tu dinero, pero asegúrate que tus peticiones en el contrato sean las estrictamente necesarias.
  • Hacer exigencias irracionales no demuestra que eres un comprador exigente, sino que no estás dispuesto a negociar. Eso te sacará de la carrera por la casa.
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Mantener la calma y confiar en tu Asesor

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Autora de éste artículo, Iyanú Quiroga. Conoce Quienes somos, y cuales son los Servicios que prestamos.Te brindamos Asesoría Inmobiliaria del Bienestar.

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5 PROBLEMAS A MANEJAR EN LA VENTA O COMPRA DE UNA CASA

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La venta o compra de una casa es una transacción de negocio, es algo emotivo y significativo para ambas partes, es un logro tanto para el vendedor como para el comprador, en ambos casos está en juego el patrimonio. Por éste motivo las partes involucradas quieren sacar el máximo provecho de la negociación y obtener las mejores ganancias. Para lograr una experiencia positiva y que llegue a feliz término se impone la flexibilidad, la buena disposición, la habilidad para negociar y la experiencia del agente/asesor de bienes raíces. La idea es que sea una negociación ganar-ganar-ganar para el vendedor, para el comprador y para el corredor inmobiliario. Existen muchos factores que pueden convertirse en un problema cuando negocias la compra o la venta de una casa, afortunadamente tiene solución si nos enfocamos en el objetivo que no es otro que vender o comprar al mejor precio, en el menor tiempo y con la mejor actitud.

  • El Precio: Éste es uno de los factores más críticos, es la clave para llegar a un acuerdo y cuando se logra dicho acuerdo se debe respetar. Si una de las partes siente que está cediendo en cuanto al precio, existe la posibilidad de que la negociación no llegue a feliz término. Para evitar éste inconveniente mi sugerencia es buscar ventas similares, es decir los comparables o solicitar un avalúo o tasación. Si el precio es justo va a ser difícil un cambio, además si las partes se comprometieron en aceptar el precio y las condiciones, puede haber consecuencias legales para quien decida retractarse.
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Precio Justo de una Casa

  • Las Contra Ofertas: Generalmente los compradores presentan una oferta por debajo del precio esperado o estimado por el vendedor, muchas veces hasta se sienten ofendidos porque el comprador no está otorgando el debido valor a su casa y de entrada quieren rechazar la oferta sin siquiera pensar en una estrategia o solución. La solución es no cerrarse a la negociación y contra ofertar, es decir buscar un punto de equilibrio o determinar cual sería el monto mínimo que puedes aceptar por la venta de tu casa. Si no es una propuesta satisfactoria se puede seguir negociando hasta estar todos de acuerdo.
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Contra Oferta

  • La Aceptación de la Oferta Toma Mucho Tiempo: A veces los propietarios se tardan mucho tiempo en dar respuesta a los compradores. Si en el mercado existe un amplio inventario, es decir muchos inmuebles en oferta, los compradores se pueden cansar y buscar otra casa. La clave aquí es la comunicación, siempre informar el tiempo que te vas a tomar para responder de manera que se respete el tiempo y los compradores no pierdan la oportunidad de comprar otra casa en caso de que tu decidas no aceptar la oferta.
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Aceptación de la Oferta

 

  • Préstamo Hipotecario Toma Mucho Tiempo: Si como comprador estas optando por un crédito hipotecario, por lo general los bancos se toman su tiempo para analizar tu información y aprobación del crédito, eso puede retrasar el proceso de compra venta. Nuevamente, la clave aquí es la comunicación y el seguimiento a tu banco de manera que el vendedor esté informado del estatus de dicho préstamo, porque puede ser que necesites unos días más de lo establecido como fecha tope para la firma definitiva y puedas perder la compra por falta de comunicación.

 

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Crédito Hipotecario

  • El Negocio se Vuelve Emocional: El tiempo y los problemas que se presentan en la transacción desgastan y hace mas susceptibles y menos pacientes a las partes involucradas en la negociación. Lo ideal es mantener la calma, apóyate en tu corredor inmobiliario para que tome el control de las situaciones que se puedan presentar. No tomes los problemas que surjan en el camino como algo personal. La serenidad y mantenerte emocionalmente estable es la llave del éxito para vender o comprar tu casa.
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Mantén la calma y confía en tu Asesor

 

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10 TIPS PARA PROMOCIONAR TU CASA EN VENTA

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Todos sabemos lo difícil que es en los actuales momentos vender una casa en el mercado inmobiliario venezolano, pero no es imposible, siempre hay clientes potenciales para comprar, las personas se casan, los adultos buscan comprar una propiedad mas pequeña, los hijos vienen a la ciudad a estudiar en la universidad, por inversión, en fin siempre hay oportunidades de vender y gente que quiere comprar. Te sugiero que realices una estimación de valor de la casa, para determinar el precio justo, contar con  las herramientas y hacer un buen plan de mercadeo. Un buen agente inmobiliario puede ayudarte en todo este proceso.

Para crear un plan de mercadeo para vender tu propiedad, aquí te presentamos 10 tips para promocionar tu casa.

  • VIDEO EN YOUTUVE O VIMEO: Internet se ha convertido en una comunidad global, el 90% de las personas buscan su nueva casa por este medio. Crea un canal en Youtube o Vimeo. Debe estar bien hecho, la casa limpia, ordenada y libre de personas, debes mostrar las características de tu inmueble, para que el potencial comprador pueda determinar si tu propiedad está dentro de los parámetros que está buscando, se sienta atraído por los espacios, la iluminación, el área de ubicación, etc. Realmente no es complicado pero toma su tiempo hacerlo.

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  • MENSAJES DE TEXTO: Es un buen canal de promoción porque es fácil, económico y efectivo, debes colocar las características de tu casa, los metros cuadrados, número de habitaciones y baños, precio, también es buena idea colocar el link del video de la casa, la página web  o la página de aterrizaje de la propiedad.
  • CORREOS ELECTRÓNICOS: Enviar a la lista de tus contactos un correo con las características de tu casa, el precio y el link de la pagina web o la página de aterrizaje o del video de la casa. También puedes crear volantes electrónicos con la información de tu propiedad. Está claro que para recibir respuestas de alguna persona interesada, debes buscar un título atractivo para tu correo y asegúrate de enviar el mensaje correcto y darle la instrucción para que tomen acción.
  • PAGINAS DE ATERRIZAJE (Landing Pages): Es una página cuyo objetivo es ofrecer un espacio de información y/o venta. Es donde queremos hacer llegar (que aterricen) nuestros visitantes, como esta página de aterrizaje: Elegante casa en Prados del Este
  • OPEN HOUSE: Es una  excelente oportunidad para abrir las puertas de la casa en venta a potenciales compradores y a corredores inmobiliarios que pueden tener dentro de su cartera de clientes personas interesadas en comprar una propiedad con las características de tu casa y dentro del presupuesto de quienes buscan un inmueble en la zona. Es importante anunciar el open house con avisos, flyers y pancartas, debes siempre estar acompañado por varias personas y velar por todos los factores de seguridad, ademas de guardar todos los objetos de valor.
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Open House

  • REDES SOCIALES: Posiblemente publicar y promocionar tu propiedad en las redes sociales es una de las maneras mas fáciles y económicas. En Facebook tienes la posibilidad de mostrar cuantas fotos desees, al igual que Instagram y Twitter es un mini blog donde tienes la posibilidad informar y de conectarte con los seguidores que pueden perder tu anuncio en las otras redes. Pídeles a tus seguidores que compartan.
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Redes Sociales

  • VOLANTES O FLYERS: Distribuye flyers o volantes atractivos en tu comunidad, en lugares estratégicos, en oficinas, gimnasios, supermercados, etc. La desventaja es que son costosos y debes preparar un plan de distribución.
  • PAGINA WEB: La página web es donde el potencial comprador irá si necesita mas información sobre tu casa. Asegúrese de incluir una descripción detallada de su casa, fotos, videos, preguntas frecuentes, opinión de sus anteriores residentes y cualquier cosa que pueda ser útil para saber mas de tu propiedad. Existen varias opciones para crear páginas web de manera gratuita y la puedes hacer tu mismo.
  • PORTALES INMOBILIARIOS: Publica en portales inmobiliarios que tengan credibilidad,  es un canal masivo, muy efectivo y usualmente económico.
  • LETREROS: Es un canal muy económico y lo puedes colocar en las ventanas o en el jardín de tu casa, generalmente se coloca el número de teléfono contacto, el precio y el número de habitaciones y baños.
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Se Vende Casa

 

BONOS:

  • FOROS EN LINEA: Si eres miembro de un foro en línea o de un grupo en Facebook puedes publicar entre sus miembros la promoción de tu casa. Lo ideal es colocar el link de la página web, página de aterrizaje, del portal inmobiliario o el link del video.
  • REVISTAS ESPECIALIZADAS: Es un canal muy costoso pero muy efectivo especialmente si la zona donde esta la casa esta conformada por consumidores que les gusta el tipo de promoción tradicional.

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¿TU CASA ESTA CON SOBREPRECIO? REVISA ESTOS 9 SÍNTOMAS

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Si estas vendiendo tu casa debes comprender que fijar el precio correcto desde el principio es crítico. El sobreprecio es la razón principal por la cual una casa no se vende.

El sobreprecio causa efectos dañinos en la venta de tu casa. Lo mas probable si fijas el precio muy alto desde el principio terminarás con menos dinero en tu cuenta y creo que este no es realmente el objetivo que te has trazado al poner en venta tu casa.

Pero si cometes el error de fijar el precio de venta de tu casa por encima del precio justo del mercado, lo importante es que puedas identificar el error y hacer los cambios de manera inmediata.

¿Cómo sabe un comprador que el precio de venta de tu casa está por encima del mercado? Hay señales que indican si lo que estas pidiendo por tu propiedad esta por encima de las expectativas del mercado. A continuación te detallo 9 señales que indican que el precio de tu propiedad esta muy alto. Si estas vendiendo tu casa y has experimentado alguna de estas señales te recomiendo tomar acciones inmediatas.

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¿TU CASA ESTA CON SOBREPRECIO? REVISA ESTOS 9 SÍNTOMAS

1.- El Precio de Venta de tu Casa es Mas Alto que el de tus Vecinos.

En la mayoría de las comunidades o urbanizaciones, las propiedades tienen valores similares y una manera de saber si tu casa esta por encima del precio es compararla con casas similares a la tuya. El método utilizado para determinar el precio es el Análisis Comparativo de Mercado (AMC) que realizan los asesores/agentes inmobiliarios de acuerdo al estudio de inmuebles vendidos en la zona, de características similares durante los últimos 6 meses.

2.- Pocas Visitas o Ninguna

La emoción de promocionar la venta de tu inmueble, se transforma en preocupación y frustración cuando vemos pasar las semanas y los meses y hemos tenido pocas visitas a la casa de potenciales compradores o lo que es peor no hemos recibido ni una sola. Si esto es lo que está sucediendo, la probabilidad de que tu casa tiene sobreprecio es muy alta. Es necesario ajustar el precio a la brevedad para generar visitas de personas interesadas.

3.- No Has Recibido Ni Una Sola Oferta

En los mercados de Bienes Raíces, si una casa tiene el precio correcto y sus condiciones son buenas, el propietario debe estar recibiendo ofertas dentro del primer mes. Si no has recibido ninguna oferta durante los primeros dos meses, esta es una señal de que tu propiedad esta fuera del mercado con respecto al precio.

Aun en un mercado local de vendedores, esto quiere decir que hay mas compradores que inmuebles para vender, si el precio es correcto deberías tener una oferta en 2 o 3 días después de publicada tu casa. También es cierto que dependiendo del tipo de inmueble se pueden tardar un poco mas en vender, como por ejemplo los inmuebles de lujo, los que tienen vista al mar, casas grandes y lujosas, entre otros.

Si es un mercado local de compradores, donde la oferta de inmuebles es mayor que los potenciales compradores, más rápido debes ajustar el precio si quieres vender tu casa.

4.- Si Contrataste al Agente que te Sugirió el Precio Mas Alto.

En el mercado inmobiliario hay cientos o miles de asesores, puede ser que algunos te digan que tu casa vale mas que el precio justo del mercado. Pero cuando entrevistas a varios agentes para saber a quién contratar y si alguno de ellos te sugiere un precio de venta con una diferencia de $25.000-$30.000 con respecto a los otros agentes, la pregunta clave aquí es ¿Cómo llegaron a ese número? El 75% de la comercialización de una propiedad es el precio que se establece. Hay algunos asesores que van a sugerir el precio mas alto para incluir tu casa dentro de su portafolio de productos, pero si cometes ese error es muy probable que tu propiedad salga a la venta con un precio superior a lo que realmente vale.

5.- Tus Vecinos Vendieron y Tu Todavía NO

Una de las cosas mas frustrante para el vendedor de un inmueble es que las propiedades de los vecinos se vendieron y la tuya todavía no. Esta es una señal de que tu casa tiene un precio alto.

Los propietarios se dan ánimo a sí mismos diciendo que la casa del vecino la vendió mas económica porque no es tan bonita, no es tan moderna como la de ellos. Pero en el fondo piensan: ¿Porqué no se vende mi casa? Hay muchas cosas que pueden influir en la venta de una propiedad, al hacer la comparación de tu casa con la de tus vecinos, te recomiendo tomar en cuenta los siguientes puntos:

  • ¿Es la casa de tus vecinos más grande que la tuya?
  • ¿Es la casa de tu vecino del mismo tipo de casa que la tuya? (townhouse, quinta de 2 plantas)
  • ¿Esta la casa de tus vecinos actualizada? (Topes de granito, pisos de mármol)
  • ¿Es inferior o superior la ubicación de la casa de los vecinos con respecto a tu casa?
  • ¿Tiene la casa de tus vecinos techo nuevo, ventanas nuevas, etc?

Si la respuesta es que tu casa es similar a la de tus vecinos, entonces tu propiedad no se ha vendido porque el sobreprecio no le permite venderse y esta apalancando las casas de tu comunidad.

6.- El Tráfico de Internet es Muy Bajo

Internet ha cambiado el mercado inmobiliario en los últimos años, el 90% de los compradores y vendedores buscan su futura casa por Internet a través de los portales inmobiliarios y de páginas web de agencias y asesores inmobiliarios locales. Cuando un comprador está interesado en una propiedad que vió en Internet de inmediato se pone en contacto con el agente para concertar cita y visitar la casa. Una señal de que tu casa tiene un precio por encima del mercado es cuando hay poco o ningún tráfico o respuesta a través de Internet.

7.- Recibir el Feeback que el Precio Esta Alto

La ventaja de contratar un agente/asesor inmobiliario es que va a recibir feedback sobre tu casa tanto de los compradores potenciales como de otros colegas. Te van a decir como ven la casa con los ojos de comprador, te dirán si el precio está alto o cualquier otro aspecto de la casa que puedas corregir y las cosas que pueden objetar los compradores. Si la retroalimentación después de mostrar la casa es que el precio esta alto, esto te da la oportunidad de ajustar el  precio de venta.

8.- Recibir Ofertas Bajas 

Por lo general cuando una casa o propiedad tiene sobreprecio no recibe ofertas, pero se puede dar el caso que recibas ofertas por montos inferiores a lo que esta publicado, esta es una señal de que el inmueble tiene un precio superior al precio justo del mercado.

9.- Transcurre el Tiempo y la Casa No Se Ha Vendido

Si ya ha transcurrido tiempo suficiente y la casa no se vende, no hay ofertas, no hay actividad ni interés, quiere decir que hay que asumir que la estrategia de precio que se fijó no dió los resultados. Cada inmueble tiene una precio que los compradores aceptan, si el precio esta cercano a la cantidad que los compradores consideran justo tu casa se va a vender.

La Importancia de los Precios en el Sector Inmobiliario

La razón número uno por la cual una casa se vende es porque el precio era justo! La determinación del precio de lista de un inmueble es una pieza fundamental para el éxito de la venta de tu casa.

Si fijas el precio correcto de tu casa, se va a vender en un período de tiempo relativamente rápido. Si decides salir al mercado con un precio alto tardará mucho tiempo en venderse y mas si el mercado es de compradores, donde hay mucha oferta donde escoger. Por otro lado, recuerda que es probable que recibas menos dinero por tu casa que si fijas el precio justo y correcto desde el principio!

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¿PORQUÉ EL SOBREPRECIO CAUSA EFECTOS DAÑINOS EN LA VENTA DE TU CASA?

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LOS DAÑOS QUE CAUSA EL SOBREPRECIO EN LA VENTA DE TU CASA

 

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Precios de Casas en Venta

La razón por la cual no debes sobre estimar el valor de tu casa es muy simple. No se va a vender!! Pero además de que no se va a vender, las probabilidades están en tu contra ya, que la casa se va a vender por lo que debería si el precio se establece adecuadamente desde el primer día.

El proceso de vender una propiedad puede ser una montaña rusa de emociones y no todas las personas están preparadas para esto. Entiendo lo que significa tu casa para ti y lo que es en sí tu propiedad, pero estos factores debe estar de acuerdo con los términos del mundo inmobiliario actual.

Al colocar tu casa en venta, todo lo que haces en el proceso de promoción debe estar destinado a lograr este objetivo. Esto parece ser un hecho, pero muchas personas se pierden en este hecho tan importante cuando comienzan el proceso de venta de su inmueble. Tu casa es una de las posesiones más preciadas pero el precio que va a soportar el mercado es el factor más importante para la venta.

Al determinar un precio de venta alto, bien sea porque invertiste cierta cantidad de dinero por ella o porque significa mucho para ti, es una forma segura de detener la exitosa venta de tu casa. A los compradores no les interesa si tu quieres XX cantidad de dinero por tu propiedad porque vas a comprar en otro lugar, o si necesitas XX cantidad de dinero porque te vas a vivir fuera del país. Todo lo que le interesa al comprador es pagar el valor justo del mercado. De hecho, el sobreprecio de un inmueble está en el tope de la lista de las razones por las cuales una propiedad no se vende.

El propietario es libre de fijar por su casa el precio que desee. Sin embargo, un asesor/agente inmobiliario profesional te advertirá que determinar un precio alto por tu propiedad puede causarte algunos daños, como los que te describo a continuación:

Atraer Agentes/Asesores Inmobiliarios Poco Profesionales

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El precio alto de venta inicial de tu casa puede llevar a  agentes inmobiliarios oportunistas a tu puerta. Los asesores inmobiliarios están en el negocio para vender casas, y quieren trabajar con clientes que tienen expectativas realistas. Los problemas de tratar de vender una casa con un valor alto son numerosos, y muchos agentes querrán evitar entrar en un proceso de venta  que está condenado al fracaso.

Un agente/asesor inmobiliario profesional te dirá con honestidad que tu deseas mas por tu casa de lo que realmente puedes esperar. Puede haber alguno que te dirá lo que tu quieres escuchar, de ser así, ten en cuenta que el sobreprecio es parte de su plan, animarte con altas expectativas para colocar tu casa en su portafolio de venta, pero pasado el tiempo te dirá que tienes que bajar el precio.

Imagino que te estarás preguntando: ¿Porqué un agente/asesor de Bienes Raíces va a querer tomar una propiedad que no tienen chance de venderse? Un asesor inmobiliario que le dice a un propietario vendedor que el inmueble vale mas que el verdadero precio del mercado, lo hace por 2 razones:

  • Por que va a utilizar esta propiedad como vehículo de promoción para captar clientes compradores, que les permite llevarlos a ver otras propiedades que estén en precio y que saben que esos clientes  no están dispuestos a pagar el sobreprecio por tu casa.
  • Es una estrategia para obtener la propiedad dentro de su portafolio de productos y vencer a su competencia, pero pasado el tiempo te dirá que la estrategia de precio inicial no funcionó y que debes bajar el precio si quieres vender tu propiedad.

Muchos propietarios comenten el error de contratar al agente inmobiliario basado en el precio sugerido que le adjudico a su casa. Mi recomendación es que no te dejes engañar por esos agentes o inmobiliarias que tienen como parte de su juego el sugerir precios altos. Hay muy buenos profesionales de Bienes Raíces e inmobiliarias que NO aplican el sobreprecio como parte de su plan. Tu trabajo es encontrar uno! Que te asesore no solamente en fijar el valor correcto para tu casa pero que ademas te de razones para contratarlo como asesor inmobiliario.

 Ahuyentar a los Compradores

Ahuyenta a los Compradores por Sobreprecio

Ahuyentar a los Compradores por Sobreprecio

Si no se tiene cuidado, puedes ahuyentar a los mejores compradores antes de que tengas la oportunidad de mostrarles tu casa. Los compradores a menudo trabajan con agentes de bienes raíces, y un buen agente inmobiliario puede detectar una casa costosa a un kilómetro de distancia, estos asesores le dirán a sus clientes que se alejen de tu propiedad.

Incluso,  aunque los compradores no contraten a un asesor inmobiliario, ellos igualmente evitaran visitar una casa que parece mucho más costosa que otras de la zona, los compradores buscan a través de los portales inmobiliarios en Internet, saben los precios de otras propiedades que compiten con la tuya, ellos buscan hacer un buen negocio, y si tu posesionas tu inmueble como el mas costoso alejaras a cualquier persona que este buscando en esta zona y en esta categoría. Estarás apalancando la venta de las otras casas y no la venta de la tuya. Escucha cuidadosamente lo que dice el mercado. Has una investigación, compara los precios de  venta de propiedades similares a la tuya pero en los zapatos del comprador no en los zapatos un vendedor emocional.

Uno de los errores que cometen los vendedores de inmuebles a la hora de valorar su casa es creer que todas las mejoras y remodelaciones que han hecho se traduce en un incremento del valor del inmueble. Desafortunadamente no es así en la valoración en el mundo Inmobiliario, hay muchas remodelaciones que cuestan dinero pero que tienen poco rendimiento a la hora de vender tu propiedad.

Toma Mucho Mas Tiempo Para Venderse

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Toma más tiempo para vender la casa

El sobreprecio afecta el tiempo en días de las propiedades en el mercado. Algunos vendedores están mas motivados a vender que otros pero no todos son conscientes que el tiempo o los días en el mercado es importante cuando se trata de la venta de su casa. Hay un tiempo ideal para vender un inmueble, generalmente esta dentro de los primeros meses, si el precio está fuera de mercado va a tardar mas tiempo en venderse pero se sigue promocionando, lo cual no es bueno porque los compradores al ver que una propiedad tiene mucho tiempo en el mercado y no se ha vendido tienden a pesar que algo anda mal con este inmueble y se preguntan ¿porqué nadie ha hecho una oferta? Creen que pueden negociar y bajar el precio de una propiedad que tiene tiempo en el mercado mas que con un inmueble que lo acaban de publicar o simplemente pierden interés.

También corres el riesgo que el mercado cambie en tu contra, es decir hacia la baja. Si desde el inicio determinas el precio correcto para tu casa, puede ser que la vendas en un mes y tomes ventaja de lo que pueda suceder en el mercado actual. Si te tardas en vender y el mercado cambia hacia la baja, vas a tener que bajar mucho mas el precio y vas a ganar mucho menos de lo que en un principio hubieses ganado manteniendo un precio justo.

Muchas de las cosas que los inmobiliarios escuchamos con frecuencia de los vendedores: No estoy apurado en vender, puedo esperar por la oferta que deseo, vamos a fijar este precio en principio y después lo bajamos. Lo que los vendedores no terminan de entender es que en el sector inmobiliario el tiempo es nuestro enemigo.

Una de las primeras preguntas que un comprador hace si realmente está interesado en el inmueble: ¿Cuanto tiempo hace que estás vendiendo? El comprador sabe que tiene que ser realista si quiere comprar la casa, sabe que en función del mercado, la balanza se va a inclinar hacia un lado o hacia el otro, si la propiedad tiene mucho tiempo en el mercado va a influir en lo que el comprador esta dispuesto a ofertar.

Ser Realista al Determinar el Precio de Venta

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Se realista a la hora de vender tu casa

Buscar un buen Realtor, realizar la estimación de valor de tu casa y escuchar su asesoría te va a ayudar a determinar el precio justo de tu propiedad. Puede ser que alguno te podrá asesorar para colocar un precio mas bajo que el valor del mercado para fomentar una guerra de ofertas, esta no es una buena idea y puede traer consecuencias tan nefastas como la estrategia de un precio mas alto. Mantenerse realista en la fijación del precio para lograr el objetivo de vender es la mejor estrategia a seguir. 75% de la comercialización de un inmueble es el precio que se establece. Toda la promoción y publicidad será inútil si el precio de tu casa es uno de los mas elevados de la zona.

No Aparece en los Motores de Búsqueda ni Portales Inmobiliarios

Tanto los agentes inmobiliarios como los compradores buscan en portales inmobiliarios o en motores de búsquedas, cuando una casa esta por encima del valor del mercado, es más difícil de ubicar en los motores de búsqueda y en los portales inmobiliarios porque se centra en los parámetros que el comprador desea y la búsqueda arroja los resultados de acuerdo a esas especificaciones. Por ejemplo si se establece colocar un precio de $280.000 para tener un margen de negociación y por creer que un precio mas alto conduce a un mayor precio de venta, pero el precio justo del mercado ronda los $250.000, muchos compradores dejarán de ver tu propiedad en los buscadores, porque el precio a buscar será entre $200.000 y 250.000. Por el contrario, si se establece un precio dentro del rango de casas comparables, estarás asegurando que tu propiedad sea vista en los buscadores por aquellos que buscan un lugar para comprar en tu zona.

En conclusión, una buena regla a seguir una vez que la casa está en venta: Si la propiedad no ha tenido visitas o muy pocas y ninguna oferta lo que quiere decir que el precio esta muy alto. Si ha habido muchas visitas y ninguna oferta puede ser que tenga algún problema que justifique una reducción en el precio. Si la propiedad tiene un precio por debajo del mercado es probable que reciba múltiples ofertas que puede conducir a un precio mas alto que si lo hubiera fijado desde el principio. Si la casa esta en el precio correcto y en condiciones recibirá las ofertas en los primeros meses después de haber salido al mercado en venta.

Las estadísticas han demostrado que la primera oferta recibida por una casa es casi siempre la más alta. No digo que los vendedores tienen que aceptar la primera oferta que reciben; pero también muchos vendedores rechazan las ofertas que no les gustan y luego se encuentran esperando meses por otra oferta.

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EVITA 8 ERRORES EN EL PROCESO DE VENTA DE TU PROPIEDAD

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La pregunta que se hacen todos o casi todos los vendedores de una propiedad, que desean una venta rápida y asegurarse un buen negocio es: ¿Cómo lograr la venta de mi inmueble al mejor precio y en las mejores condiciones?

Para responder a tu pregunta, te invito a leer el siguiente artículo y exhorto a no cometer los siguientes errores en el proceso de venta:

  • Quiero vender pero … A veces los vendedores no están del todo convencidos de vender su casa, se ven obligados por circunstancias tales como problemas económicos, mudanzas a otra ciudad u otro país, divorcios, y ponen un letrero de Se Vende o contratan a un Agente Inmobiliario pidiendo a Dios que no se presente un comprador. Con ésta actitud, cualquier oferta presentada parecerá inapropiada.
  • No estas preparado emocionalmente para la venta: Piensa los motivos por los cuales deseas vender tu propiedad e imagínate viviendo en otro lugar donde vas a ser feliz. Recuerda que la vida consiste en cerrar y abrir ciclos, depende de ti hacerlo de la mejor manera y no sabotees la venta de tu inmueble.
  • Fijar un precio por encima del valor de la propiedad: En la venta influyen factores tales como la ubicación, la distribución, tamaño, edad y condiciones del inmueble, pero si el precio no es justo no hay trato. No es lo que tú crees que vale, es el valor real en el mercado y lo adecuado es contar con una valoración que toma en cuenta el precio de inmuebles comparables al tuyo.
  • Objetar las estrategias de Mercadeo adecuadas: Convenir con tu Agente Inmobiliario cuales son las estrategias de Mercadeo que te ayudaran a promocionar tu propiedad, colocar anuncios en portales web, volantes, videos en YouTube o cualquier otro medio de divulgación para alcanzar el objetivo.
  • Falta de cooperación: Al contratar a un Agente Inmobiliario, la responsabilidad de la venta de tu casa recaerá sobre éste, pero sin tu cooperación no podrá ejecutar ninguna acción. Somos un equipo con un objetivo, cooperar significa suministrar toda la documentación y la información relativa a la propiedad, evaluar las ofertas que te presenten y estar dispuesto a mostrar la propiedad y facilitar al agente la muestra de la misma.
  • No preparar tu casa para la venta: La primera impresión es la que cuenta, trata de despersonalizar tu inmueble, ordena y organiza, retira los portaretratos, elimina muebles que entorpezcan el paso, abre las cortinas para que entre luz, repara lo que esté dañado y limpia por dentro y por fuera. Una casa limpia, ordenada y sin muchos muebles le permiten al potencial comprador imaginarse viviendo allí.
  • No estas dispuesto a negociar: Si eres un vendedor poco flexible y no estas dispuesto a negociar, probablemente te tomará mas tiempo vender. Los posibles compradores van a querer negociar precio, condiciones y a veces hasta algunos muebles que se quedan en el inmueble.
  • Ocultar problemas de la propiedad: Es mejor ser honestos y comunicar si existe algún problema ya que esta situación puede traer implicaciones legales y la cancelación de la venta.

Sobre de las autoras de este artículo: la información de Bienes Raíces arriba mencionada, es proveída por Iyanú Quiroga y Marisela Quiroga, de quienes pueden conocer un poco mas en Quienes somos, conocer acerca de los Servicios que prestan o pueden consultar a través de sus correos:

lamilladeoroccs@gmail.comlamilladeorocaracas@gmail.com,    info@lamilladeororealty.com, o a través de las redes sociales.

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5 PASOS PARA REALIZAR LA ESTIMACIÓN DE VALOR DE UN INMUEBLE

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En Venezuela  en los actuales momentos, nos enfrentamos al dilema de que los precios de los inmuebles son cada vez más elevados, especialmente por la inflación, por la devaluación de nuestra moneda frente al dólar estadounidense y por el déficit de producción de inmuebles para la venta en el mercado primario (nuevos proyectos). Esto ha generado que los propietarios para no perder el valor del inmueble, aumenten los precios de manera indiscriminada, que en muchos casos se hace imposible venderlos en un lapso de tiempo razonable, por estar fuera de los parámetros del mercado inmobiliario.

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¿Cómo podemos asesorar a los propietarios a fijar el precio de su inmueble y que esté dentro de los parámetros del mercado? Hay dos maneras de guiar a los propietarios:

  • Solicitar un avalúo preparado por un ingeniero o perito tasador
  • Solicitar una estimación de valor elaborada por un Asesor Inmobiliario

¿Qué es un Avalúo?

Es un informe técnico de valoración, suscrito por un profesional competente. Este informe tiene como objetivo el establecer de forma justificada el valor de un bien de acuerdo con unos criterios previamente establecidos y desarrollando una metodología adecuada. Este informe puede contener observaciones, advertencias o condiciones si existen aspectos sobre los que conviene hacer comentarios, documentación pendiente o cuestiones que deben resolverse definitivamente para que el valor calculado sea firme. El resultado de una tasación puede ser distinto al de una estimación de valor.

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¿Qué es una Estimación de Valor?

Es un método sistemático y ordenado para recavar, analizar y procesar información a fin de que pueda darse una opinión sobre el valor de una propiedad. Basado en la comparación directa, de bienes similares o comparables y competitivos, que están en oferta pública y aquellos que ya han sido transados en el mercado, con el inmueble en estudio.

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5 PASOS PARA REALIZAR UNA ESTIMACIÓN DE VALOR

  • Una vez conocido el inmueble que vamos a estimar su valor. Se realiza una búsqueda de propiedades similares al que vamos a estudiar en la oferta pública. Tomando en cuenta las características similares al inmueble en estudio: edad, ubicación, número de habitaciones, numero de baños, número de puestos de estacionamiento, etc., Deben considerarse la situación del condominio, el estado de la estructura, los servicios, el mantenimiento del área privada, entre otros, de tal manera que se pueda tener un rango.
  • Levantada esta data, se realiza un proceso de depuración, eliminando aquellos cuyo precio es irreal, ofertas dudosas, etc.
  • Luego de depurar la muestra, se calcula el precio promedio, identificamos la mediana (precio que se encuentra en el medio de todos los precios que se encuentran en la muestra), el precio máximo y el precio mínimo de la muestra.
  • Tomamos la mediana, el promedio, y los precios máximo y mínimo de la muestra como referencia para decidir un precio de mercado para el inmueble estudiado
  • El precio de mercado debe ser cercano al promedio, y negociable dentro de la banda entre el precio máximo y el precio mínimo de la muestra.

La estimación de valor de un inmueble siempre debe ser  elaborada por un profesional inmobiliario. El asesor tiene la  capacidad para preparar un análisis más profundo de la data, conoce el mercado y el entorno, y los tipos de inmuebles. Es una herramienta, que ayuda a los propietarios a tener mayor conocimiento y le brinda mayor margen de negociación a la hora de comprar o vender un inmueble.

Una de los aspectos más importantes a la hora de vender su propiedad es el precio de venta, ¿Sabe cuanto vale su casa? ¿Porqué el precio debe estar dentro del valor del mercado?

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VENTAJAS DE PEDIR EL PRECIO CORRECTO DE MERCADO

  • Se obtiene un mayor número de visitas y ofertas
  • Se evitan contraofertas posteriores a menor precio
  • Se evita la depreciación del mercado a la baja
  • Se vende en un período de tiempo razonable

DESVENTAJAS DE PEDIR MAS DEL VALOR DEL MERCADO

  • No se obtiene la venta
  • Se pierde el interés de los compradores que están atentos a las nuevas propiedades en venta
  • Una propiedad puesta en venta por mucho tiempo genera desconfianza entre sus potenciales compradores
  • Mientras mas tarde en venderse una propiedad mayor será su depreciación

En conclusión: No deje que una incorrecta valoración de su propiedad le haga perder sus posibilidades de venta. Confíe en los profesionales. Si tiene alguna pregunta no dude en consultarnos.

Sobre de las autoras de este artículo: la información de Bienes Raíces arriba mencionada, es proveída por Iyanú Quiroga y Marisela Quiroga, de quienes pueden conocer un poco mas en Quienes somos, conocer acerca de los Servicios que prestan o pueden consultar a través de sus correos: lamilladeoroccs@gmail.com,lamilladeorocaracas@gmail.com, info@lamilladeororealty.com, o a través de las redes sociales.

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