TIPS PARA PRESENTAR UNA OFERTA EXITOSA

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En un post anterior hablamos de cuales son las preguntas a realizar cuando tenemos en mente presentar una oferta por una casa que deseamos comprar. Ya sabemos que en el mercado inmobiliario existen muchos factores o variables que pueden determinar el éxito o fracaso de una negociación de compra venta de un inmueble. Esas son  amenazas que no podemos controlar, pero si podemos controlar la forma y las condiciones que presentamos en una oferta para que sea exitosa y te permita comprar esa casa con la que has estado soñando.

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Mantener una Actitud Positiva

¿Qué puedes hacer para que tu oferta tenga éxito? Como saber que estás presentando una buena oferta y que la van a considerar?

Tips para hacer que una oferta de compra de casa sea exitosa

¿Cómo saber que estoy haciendo una buena oferta y que la van a considerar los compradores? Esa pregunta se la hacen muchísimos compradores, que temen que les pase lo que a otros: luego de mucho buscar y encontrar la propiedad que buscaban, la pierden porque su oferta no es aceptada y algunos ni se enteran por qué. Aunque lo ideal es que se comuniquen contigo y te digan por qué no la aceptaron, eso no pasa frecuentemente.

Respuesta:

Aunque no hay una fórmula mágica para asegurarte que aceptarán tu oferta, hay unos elementos claves que debes incluir en ella, y que darán muestra a los vendedores de que tú como comprador estás seriamente interesado. Estos son:

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Precio de Casas en Venta

  1. Precio
  • Atrás quedó el tiempo de ofrecer precios muy por debajo del que están pidiendo por la propiedad y que te lo acepten. Aunque eso depende del mercado donde esté la propiedad, por ejemplo actualmente en Venezuela, han bajado los precios de las casas y apartamentos debido al alto inventario pero no es menos cierto que existen muchos propietarios que no están dispuestos a ceder mucho en cuanto al precio.  Hay quienes bajan considerablemente el precio debido a alguna urgencia, como por ejemplo se van a vivir fuera del país o la pareja se está divorciando, o ya no pueden mantener la propiedad. Sin embargo hay propietarios que dicen “no voy a regalar mi inmueble, esperaré una mejor oferta”. Por eso decimos que aceptar o no un precio muy bajo va a depender de la necesidad de los propietarios. .
  • Si la propiedad te interesa, asegúrate de ofrecer un precio justo acorde con el mercado. Tu agente de bienes raíces te puede orientar y un tasador experto te dará información real sobre el valor de la propiedad que deseas.
  • Antes de ofrecer una cantidad, pregunta si los vendedores están dispuestos a negociar y a aceptar ofertas. Algunos te dicen que sometas de primera intención el precio más alto que estás dispuesto a pagar. Ya eso te da una idea de por dónde van.
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Evidencia de fondos para comprar casa

      2. Evidencia de fondos o calificación

  • Para someter la oferta te pedirán evidencia de qué tipo de compra harás, si de contado (cash) o financiada.
  • Si financiarás la compra, debes presentar evidencia oficial de que calificas para un préstamo. Debes someter una pre calificación de una entidad bancaria formal, con datos del banco que avalen que estás listo para la compra por la cantidad que estás ofreciendo.
  • Aunque estés comprando con préstamo podrían pedirte evidencia de fondos, inclúyela. A los vendedores les gusta saber que estás preparado para asumir los gastos relacionados con tu compra.
  • Los compradores de contado (cash) deberán presentar confirmación de que tienen los fondos suficientes. Una carta oficial del banco será suficiente.
  • El financiamiento o la evidencia de que tienes el dinero para comprar de contado (cash) es uno de los aspectos más decisivos para aceptar tu oferta. Cualquier documento de esos que falte o si el propietario tiene dudas, es razón suficiente para que no tomen en cuenta tu oferta.
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Documentos firmados y completos

     3. Documentos completos

  • Si estás comprando con un agente, este te guiará sobre el proceso y te indicará los documentos a someter.
  • Asegúrate que todos están firmados y que incluyen toda la información que te solicitan.
  • Si estás comprando sin agente, directo con el dueño, aclara las dudas antes de firmar para que cuando sometas los documentos que te solicita, estén completos.
  • Un documento incompleto es sinónimo de pérdida de tiempo. En muchas ocasiones eso te hace la diferencia entre obtener o no la casa que quieres.
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Hacer peticiones razonables

     4. Evidencia de tu buena fe

  • Es lógico que quieras hacer valer tu derecho como comprador a obtener el mejor valor por tu dinero, pero asegúrate que tus peticiones en el contrato sean las estrictamente necesarias.
  • Hacer exigencias irracionales no demuestra que eres un comprador exigente, sino que no estás dispuesto a negociar. Eso te sacará de la carrera por la casa.
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Mantener la calma y confiar en tu Asesor

Si te gustó este artículo, por favor compártelo en las redes sociales y suscríbete a nuestro blog. Muchos de nuestros clientes provienen por referidos de clientes pasados y apreciamos la oportunidad de poder atenderte y asesorarte si deseas comprar, vender o alquilar una propiedad en la Milla de Oro de Caracas. Puedes contactarnos a través de nuestros correos o llena el formulario de contacto.

Autora de éste artículo, Iyanú Quiroga. Conoce Quienes somos, y cuales son los Servicios que prestamos.Te brindamos Asesoría Inmobiliaria del Bienestar.

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MERCADO INMOBILIARIO VENEZUELA 2016 ¿QUÉ ESPERAMOS?

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El panorama inmobiliario en Venezuela, nos muestra que hay factores que han incidido e inciden en el mercado de inmuebles residenciales y comerciales:

  • Incremento de precios de los inmuebles debido a la poca oferta y a la desconfianza de los venezolanos por temor que la inflación y la devaluación destruyan su patrimonio.
  • Disminución de la oferta de inmuebles en el mercado primario, desarrollados por el sector privado por fallas en el suministro de materia prima y por ende fallas de producción.
  • Leyes que impiden el desarrollo de nuevos proyectos inmobiliarios, porque la aplicación de las mismas no se relacionan con la realidad.
  • Falta de actualización de los valores de financiamiento para empresas constructoras y para las familias que pueden optar por la compra de un inmueble.
  • Ley de arrendamiento, evita por sus múltiples trámites y complicaciones de la ley que se celebren contratos de arrendamientos entre las partes. Debido a la ley se hace imposible la recuperación el inmueble arrendado. Por otra parte, desde la promulgación del decreto, los alquileres de los locales se han visto congelados porque no considera gastos ni condiciones de cada uno de los contratos de alquiler.

Si se toman las medidas adecuadas propuestas por la Cámara Venezolana de la Construcción, Cámara Inmobiliaria de Venezuela, entre otros y  si se producen las condiciones de apertura económica y social por parte del gobierno, podemos esperar en 2016:

  • Inversión de capital y construcción de nuevos desarrollos inmobiliarios por parte del sector privado y del sector público.
  • Reactivación del mercado de alquileres residenciales y comerciales.
  • Incremento de la demanda en inmuebles debido a la revitalización de la economía, reconstrucción del país y el regreso de inversionistas venezolanos y extranjeros.

Si no hay rectificación y no se aplican los correctivos, odio ser portadora de malas noticias pero creo que lejos de que se mantenga la misma situación, podemos esperar que se agrave la crisis y los problemas en el sector inmobiliario:

  • Se aprecia una caída significativa en los precios de los inmuebles, ademas de la sobre oferta de inmuebles.
  • Si se llega a una unificación cambiaria se estima que los precios de los inmuebles que tienen como referencia moneda dura, bajen mas todavía de precio.
  • Poca demanda de inmuebles para la clase media debido a la no actualización de los valores de financiamiento y créditos hipotecarios.
  • Oferta inexistente de inmuebles para la renta debido a la Ley de Arrendamiento.
  • Disminución del canon de arrendamiento en inmuebles de alto target.
  • Mayor caída en construcción de nuevos proyectos inmobiliarios por parte del sector privado.

Según los economistas, el panorama no es nada alentador en materia económica y social en Venezuela, la situación no ha cambiado  y probablemente no lo hará en el corto plazo. Sin embargo, creo que debemos ser optimistas, tener fe de que las cosas van a cambiar y que haciendo modificaciones en el sistema económico es la mejor forma de acabar con la improductividad, el estancamiento, alcanzar una mejor calidad de vida y la solución de los problemas del sector inmobiliario y la economía en general.

Bienvenido 2016. Con el optimismo que nos caracteriza, será un año de cambios y si la mayoría del país emprendedor y trabajador se impone empezaremos a surfear la crisis y veremos el inicio de la recuperación del país.

El mercado inmobiliario en la milla de oro de Caracas está cambiando constantemente. Si deseas trabajar con asesores inmobiliarios que conozcan el mercado y las tendencias, contáctanos hoy a través de nuestros correos o llena el formulario de contacto. Nos encantará trabajar contigo.

Autora de éste artículo, Iyanú Quiroga. Te invitamos a dejar tu comentario. Conoce Quienes somos, y cuales son los Servicios que prestamos.

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EVITA 8 ERRORES EN EL PROCESO DE VENTA DE TU PROPIEDAD

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La pregunta que se hacen todos o casi todos los vendedores de una propiedad, que desean una venta rápida y asegurarse un buen negocio es: ¿Cómo lograr la venta de mi inmueble al mejor precio y en las mejores condiciones?

Para responder a tu pregunta, te invito a leer el siguiente artículo y exhorto a no cometer los siguientes errores en el proceso de venta:

  • Quiero vender pero … A veces los vendedores no están del todo convencidos de vender su casa, se ven obligados por circunstancias tales como problemas económicos, mudanzas a otra ciudad u otro país, divorcios, y ponen un letrero de Se Vende o contratan a un Agente Inmobiliario pidiendo a Dios que no se presente un comprador. Con ésta actitud, cualquier oferta presentada parecerá inapropiada.
  • No estas preparado emocionalmente para la venta: Piensa los motivos por los cuales deseas vender tu propiedad e imagínate viviendo en otro lugar donde vas a ser feliz. Recuerda que la vida consiste en cerrar y abrir ciclos, depende de ti hacerlo de la mejor manera y no sabotees la venta de tu inmueble.
  • Fijar un precio por encima del valor de la propiedad: En la venta influyen factores tales como la ubicación, la distribución, tamaño, edad y condiciones del inmueble, pero si el precio no es justo no hay trato. No es lo que tú crees que vale, es el valor real en el mercado y lo adecuado es contar con una valoración que toma en cuenta el precio de inmuebles comparables al tuyo.
  • Objetar las estrategias de Mercadeo adecuadas: Convenir con tu Agente Inmobiliario cuales son las estrategias de Mercadeo que te ayudaran a promocionar tu propiedad, colocar anuncios en portales web, volantes, videos en YouTube o cualquier otro medio de divulgación para alcanzar el objetivo.
  • Falta de cooperación: Al contratar a un Agente Inmobiliario, la responsabilidad de la venta de tu casa recaerá sobre éste, pero sin tu cooperación no podrá ejecutar ninguna acción. Somos un equipo con un objetivo, cooperar significa suministrar toda la documentación y la información relativa a la propiedad, evaluar las ofertas que te presenten y estar dispuesto a mostrar la propiedad y facilitar al agente la muestra de la misma.
  • No preparar tu casa para la venta: La primera impresión es la que cuenta, trata de despersonalizar tu inmueble, ordena y organiza, retira los portaretratos, elimina muebles que entorpezcan el paso, abre las cortinas para que entre luz, repara lo que esté dañado y limpia por dentro y por fuera. Una casa limpia, ordenada y sin muchos muebles le permiten al potencial comprador imaginarse viviendo allí.
  • No estas dispuesto a negociar: Si eres un vendedor poco flexible y no estas dispuesto a negociar, probablemente te tomará mas tiempo vender. Los posibles compradores van a querer negociar precio, condiciones y a veces hasta algunos muebles que se quedan en el inmueble.
  • Ocultar problemas de la propiedad: Es mejor ser honestos y comunicar si existe algún problema ya que esta situación puede traer implicaciones legales y la cancelación de la venta.

Sobre de las autoras de este artículo: la información de Bienes Raíces arriba mencionada, es proveída por Iyanú Quiroga y Marisela Quiroga, de quienes pueden conocer un poco mas en Quienes somos, conocer acerca de los Servicios que prestan o pueden consultar a través de sus correos:

lamilladeoroccs@gmail.comlamilladeorocaracas@gmail.com,    info@lamilladeororealty.com, o a través de las redes sociales.

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5 PASOS PARA REALIZAR LA ESTIMACIÓN DE VALOR DE UN INMUEBLE

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En Venezuela  en los actuales momentos, nos enfrentamos al dilema de que los precios de los inmuebles son cada vez más elevados, especialmente por la inflación, por la devaluación de nuestra moneda frente al dólar estadounidense y por el déficit de producción de inmuebles para la venta en el mercado primario (nuevos proyectos). Esto ha generado que los propietarios para no perder el valor del inmueble, aumenten los precios de manera indiscriminada, que en muchos casos se hace imposible venderlos en un lapso de tiempo razonable, por estar fuera de los parámetros del mercado inmobiliario.

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¿Cómo podemos asesorar a los propietarios a fijar el precio de su inmueble y que esté dentro de los parámetros del mercado? Hay dos maneras de guiar a los propietarios:

  • Solicitar un avalúo preparado por un ingeniero o perito tasador
  • Solicitar una estimación de valor elaborada por un Asesor Inmobiliario

¿Qué es un Avalúo?

Es un informe técnico de valoración, suscrito por un profesional competente. Este informe tiene como objetivo el establecer de forma justificada el valor de un bien de acuerdo con unos criterios previamente establecidos y desarrollando una metodología adecuada. Este informe puede contener observaciones, advertencias o condiciones si existen aspectos sobre los que conviene hacer comentarios, documentación pendiente o cuestiones que deben resolverse definitivamente para que el valor calculado sea firme. El resultado de una tasación puede ser distinto al de una estimación de valor.

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¿Qué es una Estimación de Valor?

Es un método sistemático y ordenado para recavar, analizar y procesar información a fin de que pueda darse una opinión sobre el valor de una propiedad. Basado en la comparación directa, de bienes similares o comparables y competitivos, que están en oferta pública y aquellos que ya han sido transados en el mercado, con el inmueble en estudio.

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5 PASOS PARA REALIZAR UNA ESTIMACIÓN DE VALOR

  • Una vez conocido el inmueble que vamos a estimar su valor. Se realiza una búsqueda de propiedades similares al que vamos a estudiar en la oferta pública. Tomando en cuenta las características similares al inmueble en estudio: edad, ubicación, número de habitaciones, numero de baños, número de puestos de estacionamiento, etc., Deben considerarse la situación del condominio, el estado de la estructura, los servicios, el mantenimiento del área privada, entre otros, de tal manera que se pueda tener un rango.
  • Levantada esta data, se realiza un proceso de depuración, eliminando aquellos cuyo precio es irreal, ofertas dudosas, etc.
  • Luego de depurar la muestra, se calcula el precio promedio, identificamos la mediana (precio que se encuentra en el medio de todos los precios que se encuentran en la muestra), el precio máximo y el precio mínimo de la muestra.
  • Tomamos la mediana, el promedio, y los precios máximo y mínimo de la muestra como referencia para decidir un precio de mercado para el inmueble estudiado
  • El precio de mercado debe ser cercano al promedio, y negociable dentro de la banda entre el precio máximo y el precio mínimo de la muestra.

La estimación de valor de un inmueble siempre debe ser  elaborada por un profesional inmobiliario. El asesor tiene la  capacidad para preparar un análisis más profundo de la data, conoce el mercado y el entorno, y los tipos de inmuebles. Es una herramienta, que ayuda a los propietarios a tener mayor conocimiento y le brinda mayor margen de negociación a la hora de comprar o vender un inmueble.

Una de los aspectos más importantes a la hora de vender su propiedad es el precio de venta, ¿Sabe cuanto vale su casa? ¿Porqué el precio debe estar dentro del valor del mercado?

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VENTAJAS DE PEDIR EL PRECIO CORRECTO DE MERCADO

  • Se obtiene un mayor número de visitas y ofertas
  • Se evitan contraofertas posteriores a menor precio
  • Se evita la depreciación del mercado a la baja
  • Se vende en un período de tiempo razonable

DESVENTAJAS DE PEDIR MAS DEL VALOR DEL MERCADO

  • No se obtiene la venta
  • Se pierde el interés de los compradores que están atentos a las nuevas propiedades en venta
  • Una propiedad puesta en venta por mucho tiempo genera desconfianza entre sus potenciales compradores
  • Mientras mas tarde en venderse una propiedad mayor será su depreciación

En conclusión: No deje que una incorrecta valoración de su propiedad le haga perder sus posibilidades de venta. Confíe en los profesionales. Si tiene alguna pregunta no dude en consultarnos.

Sobre de las autoras de este artículo: la información de Bienes Raíces arriba mencionada, es proveída por Iyanú Quiroga y Marisela Quiroga, de quienes pueden conocer un poco mas en Quienes somos, conocer acerca de los Servicios que prestan o pueden consultar a través de sus correos: lamilladeoroccs@gmail.com,lamilladeorocaracas@gmail.com, info@lamilladeororealty.com, o a través de las redes sociales.

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10 Razones Para Contratar a Un(a) Asesor(a) Inmobiliario

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Con tanta información disponible en Internet, los clientes a veces me preguntan: ¿Porque debo contratar a un(a)  Asesor(a) Inmobiliario? Ellos piensan que pueden comprar o vender su propiedad a través de Internet o cualquier otra forma o canal de mercadeo y promoción sin la representación de un(a) Asesor(a) Inmobiliario. A veces si es posible pero la mayoría de las veces no es tan fácil, así que si usted piensa de ésta manera, aquí le doy 10 razones que debe considerar para contratar  los servicios de un(a) Asesor(a) Inmobiliario.

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     1. EXPERIENCIA Y CONOCIMIENTO

Usted no tiene que saber todo acerca de vender o comprar inmuebles si contrata a un(a) Asesor(a) Inmobiliario,  quien sí conoce todo lo referente al proceso de compra-venta. Henry Ford dijo: ¨Cuando contratas personas que son más inteligentes que tu, probarás que eres más inteligente que ellos.¨ El truco está en contratar  a la persona correcta, contratar a un(a) experto (a) en Bienes Raíces. Por lo general, todos van cobrar mas o menos lo mismo por sus servicios. ¿Porque no contratar a una persona con mayor experiencia y conocimiento del mercado inmobiliario que Ud.?  Todos deseamos tener mas tiempo libre para disfrutar de nuestra familia, con nuestros amigos y contratar un profesional nos regala este precioso tiempo.

     2. SU ASESOR(A)  ES UNA BARRERA PROTECTORA

Si usted es un vendedor, su asesor(a) inmobiliario protege su propiedad de visitantes curiosos o turistas inmobiliarios. Va a filtrar todas las llamadas e identificar quien es realmente un prospecto comprador y tratar de inducir que esos compradores serios presenten la oferta.  Si usted es un comprador de nuevos proyectos,  o desea comprar un inmueble residencial o es inversionista, su asesor (a) inmobiliario va a representar y defender sus intereses ante los constructores y ante los otros asesores.

     3. CONOCIMIENTO DE LA COMUNIDAD

Su Asesor(a) posee conocimiento detallado de la comunidad y conoce donde buscar la información relacionada con la industria inmobiliaria en el área. Puede identificar los inmuebles comparables en venta o alquiler, datos demográficos, información sobre colegios, parques, iglesias, gimnasios, donde comprar, donde cenar etc. y suministrarle toda esta información a usted.

     4. GUÍA PARA DETERMINAR EL PRECIO

Contrario a lo que muchas personas creen, su asesor(a) inmobiliario NO fija el precio de una propiedad ni para el vendedor ni para el comprador. Sin embargo, ayuda al cliente a determinar el precio correcto, ideando una estrategia de negociación, basado en la ley de la oferta y la demanda, en las condiciones del mercado  y en las condiciones de la negociación.

     5. INFORMACIÓN SOBRE LAS CONDICIONES DEL MERCADO

Su Asesor(a) Inmobiliario le informará las condiciones del mercado, lo cual va a determinar el proceso de compra-venta y muchos factores van a determinar como proceder. Datos como el precio promedio del metro cuadrado de inmuebles similares en la zona, precio average de venta, entre otros, son factores que tendrán una gran influencia en lo que en última instancia usted decida hacer. En mi caso particular, ademas de proveer la información antes mencionada, presento una Valoración Comercial (AMC) y un análisis FODA de la propiedad.

     6. NETWORKING PROFESIONAL

Su Asesor(a) Inmobiliario interactúa con otros profesionales, muchos de ellos  proveen servicios que usted puede necesitar, le puede recomendar a ciertos profesionales o compañías porque sabe que proveedores gozan de buena reputación por ser eficientes, competentes y con precios competitivos. Su  Asesor(a) puede darle una lista de referencias de aquellos profesionales con los cuales ha trabajado y proveerle información que lo ayude a hacer una buena selección.

     7. CONFIDENCIALIDAD Y HABILIDADES PARA NEGOCIAR

Su Asesor(a) Inmobiliario negocia mejor que los vendedores y compradores porque no está involucrado emocionalmente en la transacción al mismo grado que el vendedor y el comprador, además porque está entrenado y poseen estas habilidades. Es parte de la descripción de su trabajo. El buen Asesor(a) no es un mensajero, entrega la oferta de los compradores a los vendedores y viceversa, es un(a) profesional que está capacitado para presentar los casos de sus clientes de la mejor manera y se compromete a mantener información confidencial del cliente resguardada de los intereses de la competencia.

     8. MANEJO DE TODA LA DOCUMENTACIÓN

Su Asesor(a) está capacitado para hacer un análisis legal, es decir, informarle toda la documentación que se requiere para vender, para comprar o para alquilar. Desde quienes son los vendedores y los compradores, si es persona natural o jurídica, edades, estado civil, tipo de inmueble, etc. hasta la documentación inherente al inmueble: documento de propiedad, solvencias, entre otros. Un pequeño error u omisión puede costarle mucho dinero y hasta la perdida de la negociación.

     9. ACOMPAÑAR AL CLIENTE DESDE PRINCIPIO A FIN EN TODO EL PROCESO Y RESPONDER TODAS LAS PREGUNTAS ANTES Y DESPUES DEL CIERRE

Aun las transacciones mas  suaves, que se ejecutan sin muchas complicaciones se pueden volver en su contra. Su  Asesor(a) no solo lo debe guiar sino también acompañar en todo el proceso de compra-venta o el proceso de alquiler, responder todas sus preguntas e inquietudes antes, durante y después del cierre. Le dejara saber si tiene que registrar su nueva propiedad ante algún organismo, pago de impuestos por inmuebles, transferencia de los servicios, etc., y le responderá cualquier otra pregunta que pueda surgir después de la emoción del cierre. Los profesionales  están allí siempre listos para asistirlo y no lo dejaran solo después de cerrado el negocio.

     10. CULTIVAR BUENAS RELACIONES PARA NEGOCIOS FUTUROS

La base del éxito de la carrera de un(a) Asesor(a) Inmobiliario son los referidos. Pocos agentes sobrevivirían si dependieran solamente de los nuevos negocios. Es un incentivo para los Asesores hacer felices a sus clientes y mantenerlos satisfechos, significa que si un(a) Asesor(a) se mantiene en el mercado inmobiliario estará allí para cuando usted lo necesite otra vez. Muchos enviaran correos y boletines sobre el mercado inmobiliario o sobre la comunidad para mantenerlo informado y para estar en contacto

Sobre de las autoras de este artículo: la información de Bienes Raíces arriba mencionada, es proveída por Iyanú Quiroga y Marisela Quiroga, de quienes pueden conocer un poco mas en Quienes somos, conocer acerca de los Servicios que prestan o pueden consultar a través de sus correos: lamilladeoroccs@gmail.com,lamilladeorocaracas@gmail.com, info@lamilladeororealty.com, o a través de las redes sociales.

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