COMPRAR A TRAVÉS DE UN REALTOR

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Siempre es un poco confuso los diferentes términos que se utilizan para calificar a los profesionales que se dedican a la compra-venta de casas, apartamentos y otros inmuebles. En Venezuela nos califican como realtors, agentes inmobiliarios, asesores inmobiliarios, corredores inmobiliarios y algunos nos llaman Brokers.

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Los Agentes en un principio provenían del área mercantil enfocados y formados en ventas, positivos, optimistas, orientados a resultados, ambiciosos y excelentes comunicadores pero no estaban 100% especializados en el ramo de bienes raíces. Al especializarse en la industria inmobiliaria se transformaron en Realtors o Agentes/Asesores Inmobiliarios, porque desarrollaron habilidades y tienen cualidades asociadas a otros conocimientos en áreas tales como legal, financiamiento e hipotecas, diseño, entre otros.

  • Realtors, Asesores y Agentes Inmobiliarios son aquellas personas que te ayudan a vender o a comprar tu propiedad, bien sea casas, apartamentos, terrenos, oficinas, locales comerciales . Por lo general trabajan bajo la supervisión de una empresa o agencia inmobiliaria y obtienen el pago por sus servicios a través de la inmobiliaria. El propietario o director de la agencia es responsable por las acciones del Realtor Asesor o Agente. En algunos casos los agentes y asesores trabajan por su cuenta sin estar asociados a una agencia y se les califica como Asesores o Agentes Inmobiliarios Independientes.
  • Broker o Corredor, en Venezuela no existe como tal la figura del Broker, en otros países el Broker debe ser portador de una licencia otorgada por el estado donde reside y trabaja. En Venezuela, el  Corredor de la agencia al igual que el Broker es quien maneja la oficina de bienes raíces y sobre quien recae la responsabilidad de las negociaciones.
  • Realtors, son Brokers y Agentes que pertenecen a la National Association of Realtors  (NAR) en USA, deben acatar el código de ética y deben estar bajo los requerimientos de la ley, además de contar con la licencia de Real Estate. En Venezuela existen Agentes/Asesores y Corredores que tienen su licencia de Realtor en USA, especialmente en el estado de la Florida.

Sin embargo, ninguna de estas designaciones, puede dar garantía de que un Realtor Agente o Asesor Inmobiliario es la persona indicada para hacerte el trabajo. Influyen otros factores como la experiencia, el conocimiento, el rapport, la reputación y el prestigio, por mencionar algunas.

Necesitas una Realtor

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ESTAR CLAROS

Si tu quieres que el Agente/Asesor trabaje para ti, lo principal es estar claros desde el principio, conocer cuales son las normas, los incentivos y convicciones que se tendrán en cuenta durante el proceso. Es importante que se establezca una relación de confianza y que exista un flujo vital de información. En el caso de los incentivos, para el agente existen 2 tipos de incentivos, el primero es el ingreso por los servicios, que lo paga el vendedor y el segundo los referidos. El agente sabe que debe satisfacer a su cliente con respecto al inmueble y al servicio para obtener una buena recomendación y así construir su reputación en la comunidad. Y en cualquier caso, el asesor solo obtiene el pago por sus servicios cuando se cierra la negociación.

En el caso de los compradores, el asesor sabe que el incentivo es la recomendación y los referidos. Cuando te decidas por un agente, recuerda que él invierte su tiempo, se honesto con tus expectativas y dale tu opinión sobre el progreso de la búsqueda. Si el asesor sabe que probablemente compraras la propiedad a través de él, entonces invertirá tiempo, conocimiento, esfuerzo, atención y dinero.

SERVICIO DUAL DE AGENCIA

Existe cuando un mismo asesor representa al comprador y al vendedor en una misma negociación. También existe cuando el asesor que representa al vendedor y el asesor representa al comprador trabajan en la misma agencia inmobiliaria.

Un asesor siempre debe tener ética y ser leal pero sobre todo, si representa a ambas partes en la negociación, debe informar a las partes sobre la propiedad, si la propiedad tiene defectos o algún tipo de problema, las condiciones financieras, por citar algunas. Pero no debe informar temas confidenciales que le puedan dar ventaja a alguna de las partes. Tampoco puede revelar ni recomendar el precio que el vendedor estaría dispuesto a aceptar ni el precio que el comprador estaría dispuesto a pagar.

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Comprar Vender una casa

AHORRAR EN LOS SERVICIOS INMOBILIARIOS

Con toda la información disponible en Internet, muchos consumidores tratan nuevas maneras de negociar los inmuebles, hay clientes muy enfocados y preparados para comprar y para vender una propiedad.

Adicionalmente, existen los agentes independientes que ofrecen los mismos servicios que una agencia pero con la diferencia que no tienen oficina o espacio físico donde laborar por lo tanto no incurren en los gastos operativos que conlleva mantener una oficina, por lo que los clientes demandan un pago menor por los servicios inmobiliarios.

Por lo general, el pago por el servicio inmobiliario de una venta lo asume el vendedor y no el comprador. Este monto se divide entre la agencia que representa al vendedor y la que representa al comprador. Esta porción pudiera ser rebajada del monto total de la venta, por lo que se podría decir que el comprador paga de manera indirecta parte del servicio inmobiliario.

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Si bien es cierto que existen maneras muy válidas de ahorrarte el pago de los servicios, no es menos cierto que vender o comprar un inmueble es una montaña rusa de emociones, porque se trata de tu patrimonio y es una de las transacciones financieras mas importantes de tu vida. Aunado a esto, el desgaste físico y mental por llevar a cabo el proceso de compra-venta conjuntamente con las actividades normales de tu vida. Y por último pero no menos importante porque involucra tu seguridad personal, jurídica y comercial.

De cualquier modo, no pierdes nada con entrevistar a algunos agentes o asesores antes de lanzarte a la emocionante aventura de comprar o vender por tu cuenta, así podrás conocer cuales son los servicios que presta cada Realtor, Agente/Asesor y además sentirás con cual de ellos pudiera haber una relación basada en la confianza, la honestidad, la experiencia y conocimiento.

Autora de éste artículo, Iyanú Quiroga. Conoce Quienes somos, y cuales son los Servicios que prestamos.

En La Milla de Oro Realty conocemos el mercado inmobiliario dentro nuestra área de especialización. Si deseas vender o comprar un inmueble en la Milla de Oro de Caracas, puedes contactarnos a través de nuestros correos o llena el formulario de contacto. Te brindamos Asesoría Inmobiliaria del Bienestar

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10 De Las Oficinas Corporativas Más Divertidas y Creativas del 2015 (PARTE 1)

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Bienvenidos a esta segunda entrega de las 10 oficinas corporativas mas divertidas y creativas del 2015. Como les comenté en mi articulo del año pasado, las empresas están prestando mucho interés a sus empleados y al entorno laboral, especialmente aquellas empresas cuyo negocio es a través de Internet.

Estas son algunas de las oficinas más bellas, innovadoras y frescas de sedes corporativas y emprendimientos a nivel mundial, que las hemos seleccionado no  solo por su belleza, la cual combinaría con cualquier tipo de empresa sino por sus diseños. Hay una tendencia este año en cuanto al diseño de oficinas que va de la mano con la “personalización” , es decir diseños enfocados en adaptarse a los hábitos de trabajo de los empleados que utilizan esos espacios. El orden de publicación no indica ninguna preferencia.

  • Airbnb – San Francisco California, USA:  Empresa de alquiler de alojamientos, presente en 34.000 ciudades con sede en San Francisco, recientemente amplió su sede con una decoración en cada área que asemeja al perfil real de Airbnb. Cuidando todos los detalles de un viejo almacén de mas de 100 años y tan cálido como nuestro propio hogar.

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Fotos: Jeremy Bitterman

  • Urban Outfitters – Filadelfia, USA:  Construido en el edificio de un astillero de más de 100 años de la marina de guerra en ruinas en Filadelfia.   El nuevo campus trae todas las marcas juntas al tiempo que proporciona espacio al personal para compartir entre ellos, así como las zonas comunes, una cafetería, biblioteca, gimnasio y espectacular patio.

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Fotos: Lara Swimmer

  • iHeartMedia INC – New York, USA:  Cuando la empresa de medios y entretenimiento decidió mudar su sede de San Antonio Texas a New York City acordaron que la oficina necesitaba una actualización. El pasillo de entrada con su estilo futurista, espacios limpios y crudos, sin mármol, sin techos falsos, sin espejos. Tonos grises rodean las paredes combinados con brillantes colores en salas de conferencias independientes y en la cocina como muestra la foto,asientos en el área de las escaleras  y la mayoría de las mesas de trabajo en espacios abiertos.

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Fotos: Magda Biernat

  • Centro – Chicago, Illinois, USA: Compañía de software de publicidad digital. Los materiales claves que se utilizaron para crear este espacio elegante con sofisticada tecnología, madera, acero y concreto. Espacios abiertos, una zona verde, salas de conferencias independientes y cocina amplia y abierta.

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Fotos: Tom Harris – Hedrich Blessing Photographers

  • SoundCloud – Berlín, Alemania:  Estas oficinas se sienten amplias y acogedoras al mismo tiempo, gracias al uso del minimalismo y a los materiales accesibles usados en esta construcción con vista al Memorial Muro de Berlín. Los pisos de concreto y los techos expuestos se usaron para dar un toque industrial, 16 mini salas de conferencias fueron planificadas para que los empleados puedan reunirse, tomar un aperitivo, hacer una llamada y en un eco ambiente.

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Fotos: Werner Huthmacher

  • Atlassian – Austin, Texas, USA: Empresa Australiana de software que  abrió su segunda oficina en USA, en un edificio clase A en Austin. Como  punto focal la escultural escalera que sirve como escenario, puestos de trabajo informal, punto de encuentro que fomenta la socialización y el bar con gradas de asientos de altura. Espacios auxiliares incluyendo 2 grandes break-rooms, cafetería exclusiva que sirve cerveza y café, una sala de juegos, varios salones abiertos, áreas para guardar bicicletas, duchas, zonas de silencio y 2 terrazas al aire libre con vistas panorámicas del centro de Austin.

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Fotos: Casey Dunn

  • Warner Music – Londres, UK:  Warner Music es el tercer mayor negocio de la música grabada del mundo. El espacio busca expresar la marca y la identidad de cada etiqueta. Los niveles de iluminación son moderados y los techos están expuestos. En el corazón del edificio, la zona del atrio ofrece para que el personal se reúna durante todo el día. Impactante chandelier elaborado con bombillos y microfonos antiguos, una barra fija modular (con ruedas) que se puede quitar y / o volver a colocar para la celebración de eventos tales como cenas, conciertos en directo y otras reuniones sociales. El mismo concepto se ha aplicado a la zona de espera de recepción donde pequeños conciertos en vivo se llevan a cabo.

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Fotos: Gareth Gardner

  • Office Space in Town – Londres, UK: La empresa de espacio compartido Office Space in Town conjuntamente con la casa de aduana Customs House y el mercado de pescado Old Billingsgate, abrieron sus oficinas en Londres. Diseño náutica, inspirado en los interiores de glamorosos yates, el tema se extiende con colores del mar aplicadas a las alfombras y superficies, llamativos gráficos de pared, cuerdas para crear espacios individuales y obras de arte a la medida. La recepción cuenta con un escritorio en forma de barco, dos hélices suspendidas y montadas en la pared, con iluminación de cascos de barcos en acrílico.

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Fotos: Matthew Beedle

  • Lithium Social Software – Londres, UK: Es una empresa internacional que suministra el software social para ayudar a otras empresas a responder en las redes sociales. Se ha diseñado un espacio tipo loft industrial de colores para su oficina con sede en Londres, para inspirar y motivar a su personal. El espacio necesario para reflejar la naturaleza técnica y moderna, y visión de futuro de la empresa. La oficina ha sido diseñada para mejorar la marca brillante y colorido de litio, al tiempo que proporciona un entorno de trabajo flexible y ágil.

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Fotos: Tom Fallon

  • Samsung – San Jose, California, USA:  La premisa de este diseño es que el trabajo está en todas partes y la gente trabaja de manera diferente, por eso crearon este campus al aire libre, patios interiores, jardines flotantes, espacios de reunión, cocina básica y un gimnasio, situados en los niveles de jardín que aumentan las conexiones entre una comunidad creativa y promover un equilibrio entre vida y trabajo. El patio conecta servicios tales como instalaciones de comedor Grab-and-Go (comida para llevar) y un gimnasio. El edificio ofrece parques de bolsillo cada 3 pisos, cafetería en zonas al aire libre, plantas de jardín, áreas de conferencias a lo largo del patio, espacios de doble altura en los puentes de las zonas más tranquilas a lo largo de los bordes exteriores del edificio.

 

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Fotos: Courtesy NBBJ

Y como bono les dejo una nueva oficina en América Latina.

  • Unilever – Lima, Perú: La multinacional líder en consumo masivo con el programa Trabajo Ágil , para ser mas ágil, creativo y dinámico, incorporando la calle como plazas, anfiteatros, cafeterías, parques a la oficina y los colores de las quintas de Miraflores. El espacio cuenta en la recepción con jardín vertical, con salas para reuniones, áreas de descanso y relax, áreas de impresión, tienda/showroom, etc.

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Fotos: Luis Arce

Si te gusto este artículo deja tu comentario y no te pierdas las segunda parte de las Oficinas Corporativas mas divertidas y creativas del 2015.

 

El mercado inmobiliario en la milla de oro de Caracas está cambiando constantemente. Si deseas trabajar con asesores inmobiliarios que conozcan el mercado y las tendencias, contáctanos hoy a través de nuestros correos o llena el formulario de contacto. Nos encantará trabajar contigo.

Autora de éste artículo, Iyanú Quiroga. Conoce Quienes somos, y cuales son los Servicios que prestamos.

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10 De Las Oficinas Corporativas Mas Divertidas y Creativas

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En mi trayectoria como asesora inmobiliaria he notado que la mayoría de las oficinas corporativas están decoradas un poco fuera de moda, con luces fluorescentes, paredes beige, tecnología anticuada y decoración aburrida. No solo se trata de la imagen corporativa sino también de mantener a sus empleados en espacios mas creativos y coloridos, lo cual se traduce en mayor productividad porque se sienten mas cómodos en espacios agradables y orgullosos de sus oficinas. Algunas empresas cuyo negocio es a través de Internet pareciera que están prestando mucho mas atención a sus empleados y al entorno laboral. Si bien es cierto que algunas de estas empresas han invertido mucho dinero en sus sedes también podemos ver algunas propuestas no tan costosas e igualmente magnificas.

A continuación les presento algunas de mis empresas favoritas alrededor del mundo, mostrando que sucede detrás de escena en algunas de estas compañías en España, Estados Unidos, Londres, Suiza, Italia, Colombia y Venezuela entre otros.

1.- Epic System Corporation – Wiscosin, USA:  Ubicada en Verona, Wisconsin. Es una empresa de tecnología, que desarrolla historias clínicas electrónicas, de rápido crecimiento por que está en una industria que se prever que crezca mas del 12% al año, con mas de 6.000 empleados y con ingresos de mas de US$ 1,100,000,000. Sus oficinas están inspiradas en el metro de New York, en la Bolsa de New York y el túnel de Indiana Jones.

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2.- Selgas Cano – Madrid, España: Esta debe ser una de las oficinas mas relajantes para trabajar porque están medio metro por abajo y medio metro por arriba del suelo, con vista al bosque ubicado cerca de Madrid. Esta oficina de arquitectos es amplia y luminosa, con líneas limpias y detalles de colores. Con ventanas curvas en acrílico transparente al norte, al sur una doble plancha de fibra de vidrio y poliéster que ofrece sombra de la luz solar directa.

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3.- Google – Zurich, Suiza:  No es secreto que Google es diversión, es una empresa fresca con toneladas de dinero y empleados dedicados, parte del secreto detrás de estos empleados son las impresionantes oficinas donde trabajan en Zurich. Google puso una gran cantidad de tiempo y dinero en hacer el ambiente laboral perfecto, mezclar los negocios con el placer para que el personal pueda relajarse y recargar baterías durante los descansos. Google se nutre de la creatividad y pensando en el razonamiento detrás de los diseños de las oficinas, ha proporcionado a cada empleado un espacio para que sean creativos. Hay una regla en Google que nadie se le permite estar a mas de  100 metros de distancia de los alimentos, por lo que se encuentran cocinas por todas partes, así como una increíble cafetería donde se le permite a los empleados alimentarse 3 veces al día de manera gratuita. Si cree que los espacios son muy grandes o están muy lejos, puede tomar el tobogán para ir de un piso a otro, o el pole de bomberos o si prefiere una ambiente mas tranquilo, está la biblioteca o el acuario.

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4.- Red Bull: Situada en una construcción de gran carácter, en un edificio en Londres, que ocupa el lugar de cinco antiguos pubs del Soho. Ninguno de los edificios originalmente se vinculan entre si, o tener plantas de la misma altura, siendo un edificio con mucho espacio y características interesantes. Estas oficinas son para alrededor de  100 personas en su mayoría en los 20 años de edad que vienen a colaborar y a ser creativos en estos espacios únicos. Tiraron el libro corporativo de reglas de oficinas y se decidieron por un salón lounge con las características originales de los edificios antiguos y una recepción que se convierte en bar por la noche.

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5.- Parliament – Oregon, USA: Esta es una empresa que sabe la importancia de un ambiente de trabajo feliz y cómodo. El diseño de esta oficina implica una gran cantidad de materiales recuperados o reciclados, tales como señales de las calles antiguas, un horno de pizza salvado y una madera de un granero y una iglesia. Pero el hecho de que han utilizado materiales antiguos, no significa que el diseño tiene que sufrir la atención a los detalles,  el acabado es excelente y la mezcla de materias primas realmente ayuda a que se destaque. Ademas, la oficina está decorada con una alfombra de piel de oso, simplemente magnifica.

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6.- Facebook – California, USA: Ha utilizando su propio software para realizar encuestas que piden a sus empleados lo que ellos quieren de una oficina. El resultado fue un ambiente de trabajo excelente, con grandes espacios abiertos para poder trabajar, y áreas de relajación increíble como un lugar para patinar y DJ. Así es, no sólo conectar el iPod, hay toda una cabina en la que se puede pulir las habilidades para mezclar mientras entretiene a sus colegas. Todo esto combinado con el estilo moderno y confortable del complejo. Facebook es uno de los mejores lugares para trabajar y jugar, es ideal en realidad, teniendo en cuenta que sus empleados cuidan a muchas personas al día, de los millones de cuentas activas.

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7.- Pallotta TeamWork – California, USA: Esta oficina es diferente al resto de las aquí listadas por una razón, el presupuesto, limitado a sólo $ 40 por pie cuadrado, lo que obligó a los diseñadores a pensar fuera de la caja, porque esto se tenía que hacer con un presupuesto muy ajustado, lo que llevó a la personalización de un montón de contenedores de transporte y convertirlos en espacio de oficinas dentro de un gran almacén. Este diseño único y con colores frescos para hacer un ambiente de trabajo bastante interesante, que no es sólo barato para construir, sino barato para funcionar. Pallotta TeamWorks es una organización de caridad que se especializa en la recaudación de dinero para diferentes necesidades, a través de la planificación de eventos para recaudar fondos de las personas que participan, y recauda decenas de millones de dólares cada año para caridad.

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8.- Venezolana de Proyectos Integrados – Caracas, Venezuela: Empresa de ingeniería energética Vepica ha construido un nuevo edificio de 5 pisos, 130,000 pies cuadrados sede en Caracas, Venezuela. Inaugurado en 2012, el edificio de oficinas tiene casi 1.000 empleados y cuenta con la instalación solar más grande del país. El edificio cuenta con una serie de elementos agradables, como la cafetería con magníficas vistas y la terraza al aire libre. Además, cuenta con varios elementos clásicos que encontramos habitualmente en edificios verdes como el uso intensivo de cemento expuesto e iluminación inferior. El diseño también mantiene HVAC (calefacción, ventilación y aire acondicionado) expuesto dando a la oficina de ingeniería un aspecto más industrial. La sede de Vepica recibió recientemente la primera certificación LEED en Venezuela. (Liderazgo en Energía y Diseño Ambiental, es un programa de certificación de edificios verdes que reconoce las mejores estrategias y prácticas de construcción en su clase.) La sede fue galardonada con la Certificación LEED® Plata por el US Green Building Council (USGBC). Las principales características de la certificación LEED de la sede son: 195 paneles solares para un total de 50 kWh de capacidad instalada; rendimiento energético mejorado; el acceso público y el transporte; reducción del uso de agua del 80%; tecnologías de aguas residuales innovadoras como un depósito de recogida de agua de lluvia; construcción y material de reutilización; y gestión avanzada de residuos de la construcción.

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9.- Glaxo Smtih Kine – Bototá, Colombia:l El proyecto de las nuevas oficinas de la compañía global de salud representó un reto por que las antiguas oficinas eran muy tradicionales. Las nuevas oficinas sugerían una nueva forma de trabajar, con espacios abiertos y transparentes, requirió no solo un diseño especial, pero también era necesario gestionar el cambio en la cultura organizacional.  Se convirtió en el primer proyecto que eliminaba puestos de trabajo asignados u oficinas privadas. Creando además espacios complementarios que apoyaron una oficina abierta como el salón tranquilo, salas de participación abierta y mesas altas. El diseño del edificio permite beneficiarse de la luz natural, con áreas de descanso abiertas y agradables, la cafetería esta ubicada frente a las fachadas y bordeando la zona de ascensores. Sus 2.250 metros cuadrados actúan como una ciudad vibrante y sostenible con plazas, áreas de reunión abiertas, parques y salas de reuniones informales. Por último, el diseño es ambientalmente sostenible, ya que fue construido bajo las normas LEED.

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10.-Comvert – Milano, Italia:  Este tiene que ser uno de los edificios más cool para construir una oficina, así lo visualizo la compañía de ropa alternativa ComVert cuando estaban buscando un nuevo espacio para su sede. Durante la búsqueda, se encontraron con un viejo cine abandonado que parecía ofrecer la solución perfecta. Era lo suficientemente grande para albergar a la totalidad de sus oficinas, almacenamiento e incluso sala de una tienda en el frente, sin embargo, había un “problema”, ¿qué iban a hacer con todo el espacio extra de arriba donde el público se sentaba a ver una película? La respuesta es única y no menos sencilla,  – construir un tazón de patinaje cubierto, suspendido sobre el almacén. Esta era una solución perfecta para todo el espacio, se mantiene al personal entretenido y se ajusta a su imagen de marca de ropa alternativa.

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Sobre de las autoras de este artículo: la información de Bienes Raíces arriba mencionada, es proveída por Iyanú Quiroga y Marisela Quiroga, de quienes pueden conocer un poco mas en Quienes somos, conocer acerca de los Servicios que prestan o pueden consultar a través de sus correos: lamilladeoroccs@gmail.com,lamilladeorocaracas@gmail.com, info@lamilladeororealty.com, o a través de las redes sociales.

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Exitos!!

Como Proteger su Patrimonio de la Inflación en Venezuela?

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En el marco del control de cambio y las tasas de interés vigentes, la inversión en Bienes Raíces se presenta como una de las pocas alternativas capaces de ofrecer, a largo plazo un rendimiento que puede superar la tasa de Inflación. El retorno total de invertir en inmuebles es igual a la suma de los ingresos por alquiler,  más la  apreciación potencial del valor del inmueble, neta de gastos por mantenimiento e impuestos

.En Venezuela, mas del 80 % de la superficie transada corresponde a viviendas definidas como apartamentos; el  porcentaje restante, a oficinas y locales comerciales. Es importante destacar, que el Área Metropolitana de Caracas corresponde la mayor proporción del mercado inmobiliario en Venezuela.

Un aspecto relevante es que la inversión en bienes raíces solo es capaz de proteger su patrimonio contra la devaluación y contra la inflación en Venezuela en el largo plazo.

A continuación le doy una serie de recomendaciones que deben ser tomadas en cuenta a la hora de emprender esta diversificación.

1.  Análisis Legal. Revise la situación legal de la propiedad. El objetivo es comprar un inmueble cuya documentación esté en orden para evitar problemas. Asegúrese de que los pagos de impuestos y solvencias estén al día y que no haya ningún gravamen sobre la propiedad. Incluso,  es recomendable que revise quien es el propietario, si está casado por bienes mancomunados, le conviene saber si su pareja está de acuerdo con la venta del inmueble.

2. Haga un estudio de mercado. Analice la zona,  el precio por metro cuadrado de otros inmuebles para que compare si el que desea adquirir está al mismo nivel. Si el precio está por encima de los niveles de mercado pero cree que hay una buena expectativa de crecimiento, adelante con la compra, sólo tome en cuenta que su riesgo es mayor.

3. Analice el crecimiento. Si existen planes de desarrollo en la zona, si hay planes de nuevas vialidades o un centro comercial, cuales son los planes futuros de la zona. Recuerde que esto puede estancar su plusvalía un tiempo y luego resultar en un crecimiento interesante.

4Analice  las variables  macroeconómicas del país en el que está comprando, si hubiera algún artículo o estudio sobre la región en particular, mejor. La idea es que esté informado de lo que los expertos esperan, qué es lo que visualizan en la zona y por qué puede o no ser una buena oportunidad para invertir.

5. Revise el estado estructural del inmueble. Una estructura con fallas puede causarle costos extras en la remodelación que planee hacer al inmueble. Busque la asesoría de un experto que le asegure que la estructura está sana, eso le puede ahorrar bastante dinero.

6. Tener paciencia para invertir en bienes inmuebles es fundamental, deberá estar atento que los inquilinos cumplan con el pago del canon, con el tiempo fijo del contrato de arrendamiento, con el mantenimiento del inmueble y con las reglas del condominio. Si tiene un edificio, entonces debe considerar gastos de administración y mantenimiento.

7. Considere los créditos hipotecarios al hacer la compra. Dependerá de las tasas de interés y condiciones que otorgan los bancos para inversionistas. Este instrumento le puede ayudar a financiar el bien para no quedarse sin liquidez. Además, le permite aprovechar para obtener seguros de vida, desempleo y daños en el inmueble.

8. Asegure sus ladrillos y su inversión. Lo último que quiere es comprar un inmueble comercial y no tenerlo asegurado. Asuma este gasto para poder enfrentar contingencias y no perder su inversión.

Sobre de las autoras de este artículo: la información de Bienes Raíces arriba mencionada, es proveída por Iyanú Quiroga y Marisela Quiroga, de quienes pueden conocer un poco mas en Quienes somos, conocer acerca de los Servicios que prestan o pueden consultar a través de sus correos: lamilladeoroccs@gmail.com,lamilladeorocaracas@gmail.com, info@lamilladeororealty.com, o a través de las redes sociales.

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Exitos!!

Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial

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En la Gaceta Oficial Nro. 40.418, de fecha viernes 23 de Mayo de 2014, se publicó el nuevo decreto con rango, valor y fuerza de ley de regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial.

A continuación vamos a analizar la ley, para darle a nuestros lectores una idea de como se va  ejecutar  a partir de su publicación.

Inmuebles destinados a uso comercial

  • Depende del uso del inmueble, no en base al tipo de inmueble
  • No aplica a consultorios, laboratorios o quirófanos o educacional, galpón o estacionamiento
  • Están incluidos los quioscos, stands y establecimientos similares

Ente Regulador

El ministerio con competencia en materia de Comercio con asistencia de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDEE). El ministerio podrá dictar regulaciones especiales para ciertas categorías de inmuebles, arrendatarios, arrendadores.

Obligaciones de las partes

El Arrendador

  • Uso y goce pacífico
  • Cubre los gastos de reparación mayor
  • Entregarlo solvente, en buen estado
  • Tiene obligación de hacer contrato escrito y autenticado

El Arrendatario

  • Pagar el canon de arrendamiento según lo pautado
  • No está obligado a pagar primas por cesión, traspaso, arriendo, por venta de punto comercial o condición de compra de mobiliario.
  • No puede modificar el uso al cual le fue alquilado
  • No puede estar limitado a vender productos o prestar servicios limitados o marcas comerciales.
  • No se puede obligar a contratar servicios para mantenimiento, salvo lo determine el CPAC.

Garantías

  • Depósito en efectivo máximo 3 meses / fianza ( no puede coexistir)
  • El depósito deberá acreditarse en cuenta bancaria exclusiva a ese fin, a nombre del arrendador. Los intereses son del arrendatario
  • La fianza de fiel cumplimiento no puede exceder del equivalente de 3 meses por institución reconocida.

Reintegro de garantías más intereses fianza de fiel cumplimiento

Dentro de los 15 días continuos siguientes al término de la relación arrendaticia, o del día del cumplimiento de la última de las obligaciones pendientes.

Incumplimiento de devolución de garantía

Por el Arrendador

  • Se generaran los intereses a la tasa activa más alta del sector bancario
  • Si no consignó el depósito en una cuenta, pagará los intereses a tasa activa.
  • En caso de discordia SUNDEE decidirá a solicitud de la parte interesada.
  • Si se negare a reintegrar sin justificación el Arrendatario podrá acudir a tribunaales

Por el Arrendatario

  • Los intereses y Garantía son del Arrendador, el cual puede solicitar al SUNDEE autorice su retención o acudir a la vía judicial o ejecutar la fianza.
  • Por día de retraso en la entrega el arrendador podrá imputar el equivalente al día + 50% de dicho monto y podrá ser imputada de la garantía.

De los contratos/condiciones

  • Especificaciones físicas
  • Duración mínima 1 año, excepto cuando la actividad a desarrollar sea de temporadas específicas
  • No se puede ajustar canon sino después del año ni la modalidad de calculo.
  • Debe señalar expresamente su apego al Decreto Ley

De los contratos/condiciones

  • El Arrendatario tiene derecho de preferencia para arrendarlo nuevamente en el mismo rubro comercial, siempre y cuando este solvente en el canon, condominio y demás obligaciones del contrato

Prórroga legal con contratos de 6 meses en adelante

Duración de la relación arrendaticia                      Prórroga Máxima

Hasta 1 año                                                                   6 meses

Mas de 1 año y menos de 5 años                                 1 año

Mas de 5 años y menos de 10 años                             2 años

Mas de 10 años                                                             3 años

Canones/Pagos/Fijación

  • Se efectuará en cuenta bancaria a nombre del arrendador y los datos deben estar contenidos en el contrato
  • 15 días para notificar cambio
  • El arrendatario puede depositar en la cuenta abierta por el organismo competente (ministerio de comercio). El arrendador tiene hasta 2 años para solicitar su retiro
  • El arrendador debe entregar Factura Fiscal
  • El valor del Inmueble (VI) se determina mediante avalúo según el método de reposición SUNDEE supervisará y acordará metodología de avalúo a aplicar

Tipos de métodos de canon

Canon de Arrendamiento Fijo (CAF)

CAF= (VI/12 meses/Mt2A) x Mt2 x %RA

RA=12% para el 1er año. Cuando se trate de CC y/o locales nuevos el %RA podrá ser como máximo 20% solo el 1er año

Canon de Arrendamiento Variable (CAV)

Se establece como referencia el monto bruto de ventas (MBV) expresadas en el libro de IVA del mes inmediatamente anterior.

El % será entre 1% al 8% y para entretenimiento entre 8% a 15%

Canon de Arrendamiento Mixto

Se establece porción fija + % de ventas

  • La porción fija será hasta el 50% de lo que correspondería si fuere CAF
  • El % de ventas no será superior al 8%
  • Cuando el % de ventas supere el doble del CAF, el canon será solo el % de la venta sin CAF y deberá constar así en el contrato

Revisión de los canones de arrendamiento

  • Cuando haya transcurrido mas de 1 año y se determinará el tope máximo por el % anual bienes y servicios diversos por el BCV
  • Cuando el arrendador haya realizado mejoras que excedan el 40% del valor del inmueble (VI)

Régimen de condominio

  • La administración del Condominio será coordinada por un Comité Paritario de Administración del Condominio (CPAC) integrado paritariamente por Propietarios y Arrendatarios
  • Podrá establecer normas y reglamentos así como sanciones por incumplimiento de contrato

Preferencia de oferta en caso de venta

  • El arrendamiento deber tener mas de 2 años, se encuentre solvente
  • El Propietario debe notificar por Notaría expresando precio justo, condiciones de venta, plazo de la oferta no menor de 3 meses, dirección, documento de propiedad, documento de condominio y certificación de gravámenes.
  • El arrendatario tiene 15 días para dar respuesta por Notaría y en caso omiso queda liberado el arrendador y venderá a terceros
  • En caso de incumplimiento opera retracto legal arrendaticio (tiene 6 meses)

Causales de desalojo

  • El arrendatario deje de pagar 2 meses de canones, condominio
  • Cambio de uso, o que sea deshonestos
  • Por deterioro mayor al uso normal o reformas no autorizadas
  • Cambio de uso contrario a ordenanzas, contrato, condominio
  • Por demolición, reparación mayor
  • Cesión, subarrendamiento prohibido
  • Por vencimiento

Multas

500 UT

  • No entregue factura
  • Cobre por mostrar inmueble en oferta
  • Oferta de inmueble en mal estado
  • Avisos discriminatorios, rentas falsas

1500 UT

  • Perturbe el uso y goce
  • No cubra las reparaciones mayores
  • Cobre por traspaso, cesión, primas
  • Cambio de uso
  • Garantías diferentes a mayor
  • Tenga menos de 1 año
  • No cumpla prorroga legal
  • No cumpla preferencia ofertiva
  • Cánones diferentes, cobro de activos intangible, ajuste de cánones durante vigencia, penalidades, regalías o comisiones  parafiscales, arbitraje privado

2500 UT

  • Cualquiera de las partes entreguen en malas condiciones y con deudas en servicios
  • No tengan contrato escrito y autenticado
  • Cánones calculados en forma diferente a la Ley
  • Otros avalúos metodología de cálculo diferente
  • Revisión de cánones con metodología diferente
  • Otros cobros diferentes a cánones
  • No se cuente con CPAC
  • Se cobre cuota de condominio diferente a la alícuota
  • Gastos de administración de condominio supere 10% de gastos comunes
  • Subarrendamiento prohibido
  • Cánones moneda extranjera
  • Cobro de multas
  • Resolución unilateral
  • Medidas cautelares de secuestro sin haber agotado vía administrativa
  • Administración de contratos por empresas extranjeras

Marco de Adecuación

La Ley establece un plazo de 6 meses para que los contratos de arrendamiento vigentes se adapten a la Ley

Sobre de las autoras de este artículo: la información de Bienes Raíces arriba mencionada, es proveída por Iyanú Quiroga y Marisela Quiroga, de quienes pueden conocer un poco mas en Quienes somos, conocer acerca de los Servicios que prestan o pueden consultar a través de sus correos: lamilladeoroccs@gmail.com,lamilladeorocaracas@gmail.com, info@lamilladeororealty.com, o a través de las redes sociales.

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Ventajas y Desventajas de una Oficina con Diseño Abierto

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En el artículo anterior mencionamos los ocho pasos para hacer el espacio de una oficina más funcional y hablamos de analizar el estilo de trabajo para determinar si conviene más un espacio tradicional con áreas privadas o por el contrario, lo ideal son los espacios abiertos.

En éste artículo hablaremos de las ventajas y desventajas de una oficina con diseño de espacios abiertos.

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Ventajas

  1. Incrementa la comunicación: Al eliminar los límites jerárquicos tradicionales, estimula una gran interacción y colaboración entre la gerencia y los empleados generando un fuerte sentido positivo de trabajo en equipo.
  2. Compartir el conocimiento: Oficinas abiertas pueden alimentar un proceso de mentoría natural entre trabajadores de diferentes niveles y experiencia. Los problemas y los retos son identificados y resueltos de forma más rápida.
  3. Mejora la cultura: Oficinas abiertas pueden conducir a una mayor socialización y al desarrollo de la cultura de las marcas y de la empresa.
  4. Mejora los modales: Oficinas abiertas pueden reducir errores éticos, actividades inapropiadas, así como ayudar a un gran sentido común de cortesía.
  5. Reclutar trabajadores jóvenes: Espacios abiertos más interactivos y más dinámicos son más atractivos para las nuevas generaciones que ingresan a la fuerza laboral, quienes perciben estos ambientes de trabajo más orientados al trabajo en equipo y más progresista .
  6. Flexibilidad: Los espacios abiertos de oficinas son más fáciles de modificar cuando los cambios organizacionales ocurren.
  7. Ahorro en costos de construcción y operativos: Menos zonas separadas resultan en menores costos de climatización (Aire acondicionado-Ventilación) e iluminación. Mantenimiento y control ambiental general simplificados.
  8. Ahorros en bienes raíces: Oficinas abiertas generalmente suelen producir mayor densidad, lo cual va a permitir un ahorro tangible en la inversión de bienes raíces.

Desventajas

  1. Distracción Auditiva: La privacidad acústica está dramáticamente disminuida. El ruido ambiental puede conducir a la distracción y una reducción en la productividad.
  2. Distracción Visual: Es difícil para los trabajadores concentrarse en tareas intensas  si son interrumpidos repetidamente por otros empleados que se mueven alrededor.
  3. Seguridad: Empleados que trabajan con material sensible, pueden sentirse comprometidos en sus esfuerzos para proteger información confidencial de la empresa.
  4. Reducción de la privacidad: Espacios abiertos hacen más difícil que los empleados puedan conducir llamadas telefónicas incluidas teleconferencias, negocios personales y acciones disciplinarias.
  5. Confusión en el Liderazgo: Sin espacios distintivos visibles o denotaciones, puede ser difícil para los empleados y visitantes identificar quien esta a cargo.
  6. Retención Gerencial: Algunos gerentes pueden percibir que al no tener una oficina, estarían perdiendo estatus o un indicativo de que son menos valorados. Esto puede afectar la productividad y las relaciones laborales con otros empleados, esto puede incluso resultar en la renuncia de algunos gerentes.
  7. Menos control de los niveles de climatización e iluminación: La habilidad para controlar el nivel de la temperatura e iluminación por parte de los miembros del personal en su área de trabajo es más limitada. Las enfermedades se pueden propagar con mayor facilidad y rapidez en los espacios abiertos de oficinas.
  8. Espacios desocupados: Lo que puede ser una ventaja para el arrendatario puede ser una desventaja para el arrendador o propietario, resultando en exceso de espacios que pueden ser difíciles de ocupar o rellenar.

Sobre de las autoras de este artículo: la información de Bienes Raíces arriba mencionada, es proveída por Iyanú Quiroga y Marisela Quiroga, de quienes pueden conocer un poco mas en Quienes somos, conocer acerca de los Servicios que prestan o pueden consultar a través de sus correos: lamilladeoroccs@gmail.com,lamilladeorocaracas@gmail.com, info@lamilladeororealty.com, o a través de las redes sociales.

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Ocho Pasos para Hacer el Espacio de una Oficina más Funcional

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openoffficeMuchas compañías han escuchado el canto de sirena con respecto de espacios abiertos de oficinas que permiten una gran colaboración, atraer trabajadores jóvenes y reducir los costos de bienes raíces. Pero antes de que los arrendatarios den el paso a un nuevo entorno en las oficinas, los propietarios del edificio de oficinas y arquitectos pueden ayudar para llevar a cabo un análisis cuidadoso de la forma en que trabajan ahora y como van a trabajar en el futuro para facilitar la transición de todas las generaciones de trabajadores y para asegurarse de que el nuevo lugar de trabajo realmente funciona para todos los ocupantes.

Aquí le ofrecemos algunas sugerencias.

  1. Reconocer que un solo tamaño no le sirve a todos. El diseño de nuevos espacios de oficinas podría ser fácil para una firma de abogados tradicional que tiene previsto continuar con su estructura jerárquica o un estudio de arquitectura que hace tiempo dejó la estructura tradicional de oficinas por el libre espacio de colaboración. La mayoría de las empresas, pueden caer entre estos dos extremos y deben sopesar cuidadosamente sus opciones.
  2. Determinar cuanto espacio necesitará la empresa. Desde el principio, la empresa deberá estimar cuanto espacio va a necesitar para su nuevo entorno de oficinas. Si se pasa de un ambiente tradicional de oficinas y estaciones de trabajo, ese espacio puede servir como punto de referencia, pero puede necesitar menos espacio de trabajo individual por persona y más salas de conferencias para reuniones privadas.
  3. Analizar el estilo de trabajo de la empresa. No todas las empresas serán más productivas en un lugar de trabajo abierto; hay muchas ventajas y desventajas a considerar. Por ejemplo una editorial donde el 60% de los empleados son editores, van a necesitar espacios privados.
  4. Explorar todas las alternativas. Para cada opción, considere el impacto en los trabajadores de mayor edad, los más jóvenes y el costo de bienes y raíces. Que esta haciendo la competencia, que puede afectar el reclutamiento y que está estimulando potencialmente las deserciones a otras empresas.
  5. Considerar lo que está impulsando un cambio en el lugar de trabajo. Porque el arrendatario  quiere otro tipo de trabajo? Está su fuerza de trabajo en evolución y cada vez más eficiente. Está la gente gastando más tiempo trabajando fuera de la oficina?
  6. Observar la vida útil del proyecto. Por ejemplo, para planificar el espacio de una nueva oficina para ser ocupada por una empresa con ejecutivos mayores de 50 años y con contrato de arrendamiento a largo plazo, deben involucrar a actores y empleados más jóvenes para ayudar a planificar el nuevo entorno de la oficina, ya que probablemente los ejecutivos mayores de 50 años no estarán en los próximos años en la empresa.
  7. Diseñar con flexibilidad. En empresas con múltiples generaciones en el lugar de trabajo, considere un diseño de trabajo flexible. Los tabiques móviles y mobiliario modular permitirá a los mayores tener oficinas ahora mientras que las generaciones más jóvenes pueden trabajar en un entorno de oficina abierta. Cuando los mayores se jubilen, los tabiques se pueden mover para reemplazar oficinas con espacios abiertos o sala de reuniones.
  8. Crear e implementar un plan de comunicación claro. Mudarse a un nuevo ambiente de oficina antes de que los empleados entiendan plenamente lo que está sucediendo puede crear confusión, infelicidad e incluso motín. Todos los cambios y sus consecuencias deben ser claramente comunicados y con frecuencia.

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