Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial

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En la Gaceta Oficial Nro. 40.418, de fecha viernes 23 de Mayo de 2014, se publicó el nuevo decreto con rango, valor y fuerza de ley de regulación del arrendamiento inmobiliario para el uso comercial.

A continuación vamos a analizar la ley, para darle a nuestros lectores una idea de como se va  ejecutar  a partir de su publicación.

Inmuebles destinados a uso comercial

  • Depende del uso del inmueble, no en base al tipo de inmueble
  • No aplica a consultorios, laboratorios o quirófanos o educacional, galpón o estacionamiento
  • Están incluidos los quioscos, stands y establecimientos similares

Ente Regulador

El ministerio con competencia en materia de Comercio con asistencia de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDEE). El ministerio podrá dictar regulaciones especiales para ciertas categorías de inmuebles, arrendatarios, arrendadores.

Obligaciones de las partes

El Arrendador

  • Uso y goce pacífico
  • Cubre los gastos de reparación mayor
  • Entregarlo solvente, en buen estado
  • Tiene obligación de hacer contrato escrito y autenticado

El Arrendatario

  • Pagar el canon de arrendamiento según lo pautado
  • No está obligado a pagar primas por cesión, traspaso, arriendo, por venta de punto comercial o condición de compra de mobiliario.
  • No puede modificar el uso al cual le fue alquilado
  • No puede estar limitado a vender productos o prestar servicios limitados o marcas comerciales.
  • No se puede obligar a contratar servicios para mantenimiento, salvo lo determine el CPAC.

Garantías

  • Depósito en efectivo máximo 3 meses / fianza ( no puede coexistir)
  • El depósito deberá acreditarse en cuenta bancaria exclusiva a ese fin, a nombre del arrendador. Los intereses son del arrendatario
  • La fianza de fiel cumplimiento no puede exceder del equivalente de 3 meses por institución reconocida.

Reintegro de garantías más intereses fianza de fiel cumplimiento

Dentro de los 15 días continuos siguientes al término de la relación arrendaticia, o del día del cumplimiento de la última de las obligaciones pendientes.

Incumplimiento de devolución de garantía

Por el Arrendador

  • Se generaran los intereses a la tasa activa más alta del sector bancario
  • Si no consignó el depósito en una cuenta, pagará los intereses a tasa activa.
  • En caso de discordia SUNDEE decidirá a solicitud de la parte interesada.
  • Si se negare a reintegrar sin justificación el Arrendatario podrá acudir a tribunaales

Por el Arrendatario

  • Los intereses y Garantía son del Arrendador, el cual puede solicitar al SUNDEE autorice su retención o acudir a la vía judicial o ejecutar la fianza.
  • Por día de retraso en la entrega el arrendador podrá imputar el equivalente al día + 50% de dicho monto y podrá ser imputada de la garantía.

De los contratos/condiciones

  • Especificaciones físicas
  • Duración mínima 1 año, excepto cuando la actividad a desarrollar sea de temporadas específicas
  • No se puede ajustar canon sino después del año ni la modalidad de calculo.
  • Debe señalar expresamente su apego al Decreto Ley

De los contratos/condiciones

  • El Arrendatario tiene derecho de preferencia para arrendarlo nuevamente en el mismo rubro comercial, siempre y cuando este solvente en el canon, condominio y demás obligaciones del contrato

Prórroga legal con contratos de 6 meses en adelante

Duración de la relación arrendaticia                      Prórroga Máxima

Hasta 1 año                                                                   6 meses

Mas de 1 año y menos de 5 años                                 1 año

Mas de 5 años y menos de 10 años                             2 años

Mas de 10 años                                                             3 años

Canones/Pagos/Fijación

  • Se efectuará en cuenta bancaria a nombre del arrendador y los datos deben estar contenidos en el contrato
  • 15 días para notificar cambio
  • El arrendatario puede depositar en la cuenta abierta por el organismo competente (ministerio de comercio). El arrendador tiene hasta 2 años para solicitar su retiro
  • El arrendador debe entregar Factura Fiscal
  • El valor del Inmueble (VI) se determina mediante avalúo según el método de reposición SUNDEE supervisará y acordará metodología de avalúo a aplicar

Tipos de métodos de canon

Canon de Arrendamiento Fijo (CAF)

CAF= (VI/12 meses/Mt2A) x Mt2 x %RA

RA=12% para el 1er año. Cuando se trate de CC y/o locales nuevos el %RA podrá ser como máximo 20% solo el 1er año

Canon de Arrendamiento Variable (CAV)

Se establece como referencia el monto bruto de ventas (MBV) expresadas en el libro de IVA del mes inmediatamente anterior.

El % será entre 1% al 8% y para entretenimiento entre 8% a 15%

Canon de Arrendamiento Mixto

Se establece porción fija + % de ventas

  • La porción fija será hasta el 50% de lo que correspondería si fuere CAF
  • El % de ventas no será superior al 8%
  • Cuando el % de ventas supere el doble del CAF, el canon será solo el % de la venta sin CAF y deberá constar así en el contrato

Revisión de los canones de arrendamiento

  • Cuando haya transcurrido mas de 1 año y se determinará el tope máximo por el % anual bienes y servicios diversos por el BCV
  • Cuando el arrendador haya realizado mejoras que excedan el 40% del valor del inmueble (VI)

Régimen de condominio

  • La administración del Condominio será coordinada por un Comité Paritario de Administración del Condominio (CPAC) integrado paritariamente por Propietarios y Arrendatarios
  • Podrá establecer normas y reglamentos así como sanciones por incumplimiento de contrato

Preferencia de oferta en caso de venta

  • El arrendamiento deber tener mas de 2 años, se encuentre solvente
  • El Propietario debe notificar por Notaría expresando precio justo, condiciones de venta, plazo de la oferta no menor de 3 meses, dirección, documento de propiedad, documento de condominio y certificación de gravámenes.
  • El arrendatario tiene 15 días para dar respuesta por Notaría y en caso omiso queda liberado el arrendador y venderá a terceros
  • En caso de incumplimiento opera retracto legal arrendaticio (tiene 6 meses)

Causales de desalojo

  • El arrendatario deje de pagar 2 meses de canones, condominio
  • Cambio de uso, o que sea deshonestos
  • Por deterioro mayor al uso normal o reformas no autorizadas
  • Cambio de uso contrario a ordenanzas, contrato, condominio
  • Por demolición, reparación mayor
  • Cesión, subarrendamiento prohibido
  • Por vencimiento

Multas

500 UT

  • No entregue factura
  • Cobre por mostrar inmueble en oferta
  • Oferta de inmueble en mal estado
  • Avisos discriminatorios, rentas falsas

1500 UT

  • Perturbe el uso y goce
  • No cubra las reparaciones mayores
  • Cobre por traspaso, cesión, primas
  • Cambio de uso
  • Garantías diferentes a mayor
  • Tenga menos de 1 año
  • No cumpla prorroga legal
  • No cumpla preferencia ofertiva
  • Cánones diferentes, cobro de activos intangible, ajuste de cánones durante vigencia, penalidades, regalías o comisiones  parafiscales, arbitraje privado

2500 UT

  • Cualquiera de las partes entreguen en malas condiciones y con deudas en servicios
  • No tengan contrato escrito y autenticado
  • Cánones calculados en forma diferente a la Ley
  • Otros avalúos metodología de cálculo diferente
  • Revisión de cánones con metodología diferente
  • Otros cobros diferentes a cánones
  • No se cuente con CPAC
  • Se cobre cuota de condominio diferente a la alícuota
  • Gastos de administración de condominio supere 10% de gastos comunes
  • Subarrendamiento prohibido
  • Cánones moneda extranjera
  • Cobro de multas
  • Resolución unilateral
  • Medidas cautelares de secuestro sin haber agotado vía administrativa
  • Administración de contratos por empresas extranjeras

Marco de Adecuación

La Ley establece un plazo de 6 meses para que los contratos de arrendamiento vigentes se adapten a la Ley

Sobre de las autoras de este artículo: la información de Bienes Raíces arriba mencionada, es proveída por Iyanú Quiroga y Marisela Quiroga, de quienes pueden conocer un poco mas en Quienes somos, conocer acerca de los Servicios que prestan o pueden consultar a través de sus correos: lamilladeoroccs@gmail.com,lamilladeorocaracas@gmail.com, info@lamilladeororealty.com, o a través de las redes sociales.

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Exitos!!

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Ventajas y Desventajas de una Oficina con Diseño Abierto

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En el artículo anterior mencionamos los ocho pasos para hacer el espacio de una oficina más funcional y hablamos de analizar el estilo de trabajo para determinar si conviene más un espacio tradicional con áreas privadas o por el contrario, lo ideal son los espacios abiertos.

En éste artículo hablaremos de las ventajas y desventajas de una oficina con diseño de espacios abiertos.

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Ventajas

  1. Incrementa la comunicación: Al eliminar los límites jerárquicos tradicionales, estimula una gran interacción y colaboración entre la gerencia y los empleados generando un fuerte sentido positivo de trabajo en equipo.
  2. Compartir el conocimiento: Oficinas abiertas pueden alimentar un proceso de mentoría natural entre trabajadores de diferentes niveles y experiencia. Los problemas y los retos son identificados y resueltos de forma más rápida.
  3. Mejora la cultura: Oficinas abiertas pueden conducir a una mayor socialización y al desarrollo de la cultura de las marcas y de la empresa.
  4. Mejora los modales: Oficinas abiertas pueden reducir errores éticos, actividades inapropiadas, así como ayudar a un gran sentido común de cortesía.
  5. Reclutar trabajadores jóvenes: Espacios abiertos más interactivos y más dinámicos son más atractivos para las nuevas generaciones que ingresan a la fuerza laboral, quienes perciben estos ambientes de trabajo más orientados al trabajo en equipo y más progresista .
  6. Flexibilidad: Los espacios abiertos de oficinas son más fáciles de modificar cuando los cambios organizacionales ocurren.
  7. Ahorro en costos de construcción y operativos: Menos zonas separadas resultan en menores costos de climatización (Aire acondicionado-Ventilación) e iluminación. Mantenimiento y control ambiental general simplificados.
  8. Ahorros en bienes raíces: Oficinas abiertas generalmente suelen producir mayor densidad, lo cual va a permitir un ahorro tangible en la inversión de bienes raíces.

Desventajas

  1. Distracción Auditiva: La privacidad acústica está dramáticamente disminuida. El ruido ambiental puede conducir a la distracción y una reducción en la productividad.
  2. Distracción Visual: Es difícil para los trabajadores concentrarse en tareas intensas  si son interrumpidos repetidamente por otros empleados que se mueven alrededor.
  3. Seguridad: Empleados que trabajan con material sensible, pueden sentirse comprometidos en sus esfuerzos para proteger información confidencial de la empresa.
  4. Reducción de la privacidad: Espacios abiertos hacen más difícil que los empleados puedan conducir llamadas telefónicas incluidas teleconferencias, negocios personales y acciones disciplinarias.
  5. Confusión en el Liderazgo: Sin espacios distintivos visibles o denotaciones, puede ser difícil para los empleados y visitantes identificar quien esta a cargo.
  6. Retención Gerencial: Algunos gerentes pueden percibir que al no tener una oficina, estarían perdiendo estatus o un indicativo de que son menos valorados. Esto puede afectar la productividad y las relaciones laborales con otros empleados, esto puede incluso resultar en la renuncia de algunos gerentes.
  7. Menos control de los niveles de climatización e iluminación: La habilidad para controlar el nivel de la temperatura e iluminación por parte de los miembros del personal en su área de trabajo es más limitada. Las enfermedades se pueden propagar con mayor facilidad y rapidez en los espacios abiertos de oficinas.
  8. Espacios desocupados: Lo que puede ser una ventaja para el arrendatario puede ser una desventaja para el arrendador o propietario, resultando en exceso de espacios que pueden ser difíciles de ocupar o rellenar.

Sobre de las autoras de este artículo: la información de Bienes Raíces arriba mencionada, es proveída por Iyanú Quiroga y Marisela Quiroga, de quienes pueden conocer un poco mas en Quienes somos, conocer acerca de los Servicios que prestan o pueden consultar a través de sus correos: lamilladeoroccs@gmail.com,lamilladeorocaracas@gmail.com, info@lamilladeororealty.com, o a través de las redes sociales.

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